עו"ד נדל"ן וחוק המקרקעין

עבור רוב האוכלוסייה בישראל ובעולם, עסקת נדל"ן, כמו רכישת דירה או קרקע לצורך בניית בית, היא העסקה המשמעותית ביותר בחייהם. לכן יש חשיבות עליונה בניהול הסיכונים הכרוכים בהליך זה. עו"ד נדל"ן מסייע ללקוחותיו להבין את חוק המקרקעין ואת אופן ההתנהלות בעת ניהול עסקה 

 

במה עוסק עורך דין נדל"ן וחוק המקרקעין?

עורך דין נדל"ן הקרוי גם עורך דין מקרקעין, מתמחה בטיפול בעניינים משפטיים הקשורים לעסקאות מקרקעין. חשיבותו, עבור כל מי שקונה או מוכר נכס, היא ביכולתו לעזור להבטיח שהעסקה תתבצע בצורה חלקה וחוקית. אחד התפקידים העיקריים של עורך דין נדל"ן, כמו עו"ד מירי יעקב גביש, הוא לבדוק ולנהל משא ומתן על תנאי הסכם רכישת מקרקעין.

מסמך זה הינו חוזה משפטי מחייב המתאר את תנאי המכירה, לרבות מחיר הרכישה, מועד הסגירה, וכל תנאי אחר שיש לעמוד בו לפני השלמת המכירה. עורך דין מקרקעין מנוסה יוכל לעיין בהסכם ולזהות כל סוגיה או בעיה פוטנציאליים שעלולים להתעורר, ולנהל משא ומתן בשם הלקוח כדי להגן על האינטרסים שלו.

למנוע תסבוכות ועקיצות

תפקיד חשוב נוסף של עורך דין מקרקעין הוא לבדוק את מעמדו החוקי של הנכס או של עסקה על ידי בדיקה במרשם המקרקעין ובמקורות אחרים על ההיסטוריה מפורטת של הנכס,  בכדי לברר אם הוא משועבד או שהוא בבעלות גורמים אחרים, באמצעות הסכם שיתוף במקרקעין, לדוגמה.

בדיקה זאת חשובה גם לצורך מניעת ניסיונות עוקץ. עורך דין מקרקעין יכול לעיין במאגרי מידע ומסמכים נדל'ניים ולזהות כל בעיה פוטנציאלית שעלולה להשפיע על מכירת הנכס, כגון תביעות לא פתורות או מחלוקות על בעלות. אם מתגלות בעיות כלשהן, עורך הדין נדל"ן וחוק מקרקעין יסייע ללקוחותיו לפתור אותן לפני השלמת מכירה או רכישה של נכס.

 

לסגור עסקה

עורכי דין מקרקעין וחוק מקרקעין, כמו עורכת דין מירי יעקב גביש, יכולים לסייע גם בכל הנוגע לטיפול בהליך סגירת המו"מ. זהו השלב האחרון בעסקת המקרקעין, כאשר הקונה והמוכר משלימים את העברת הבעלות וחתומים על כל המסמכים הדרושים. עורך דין נדל"ן וחוק מקרקעין יכול להבטיח שכל המסמכים הדרושים מנוסחים כראוי ומכילים את הסעיפים הנדרשים, וכן יכול לטפל בהעברת הכספים והקניין בנכס.

 

ייעוץ והכוונה כללית

בנוסף למשימות הספציפיות הללו, משרד עורכי דין למקרקעין כמו משרד עו"ד מירי יעקב גביש יכול גם לספק ייעוץ והכוונה משפטית כללית לאורך כל תהליך המקרקעין, הכולל סיוע בהבנת הזכויות והחובות של רוכש או מוכר. מבחינת חוק המקרקעין, זהו מכלול חוקים המסדיר את הבעלות, השימוש וההעברה של קרקע ורכוש.

חוקים אלו יכולים להשתנות באופן משמעותי מתחום שיפוט אחד לאחר, הדבר חשוב לישראלים הרוכשים נכסים בחו"ל ויכולים להיות מורכבים וקשים לניווט ללא עזרתו של עורך דין מנוסה.

 

חוק המקרקעין

אחת המטרות המרכזיות של חוק המקרקעין היא לבסס ולהגן על זכויות בעלי הנכס. זה כולל את הזכות להחזיק, להשתמש ולמכור את הנכס, כמו גם את הזכות להוציא אחרים מהנכס. כמו כן חוק המקרקעין קובע את הכללים להעברת בעלות בנכס, לרבות הדרישות למכירה או העברה של נכס והליכי רישום ההעברה אצל הגורם הממשלתי המתאים.

היבט חשוב נוסף של חוק המקרקעין הוא הסדרת השימוש בקרקע. זה כולל חוקי ייעוד שמכתיבים כיצד ניתן להשתמש בקרקע, כמו גם חוקים המסדירים את הפיתוח וההשבחה של נכס. למשל, בעל נכס עשוי להידרש לקבל היתר בנייה לפני בניית מבנה חדש או ביצוע שיפוצים משמעותיים במבנה קיים.

 

היסטוריון משפטי

חוק המקרקעין הישראלי החליף את חוקי הקרקעות העות'מאניים מ-1858 וחוקים מנדטוריים. חוק המקרקעין הישראלי חוקק כ-20 שנים לאחר הקמת המדינה. למרות זאת ישנן סוגיות מקרקעין, במיוחד בכל הנוגע לזכויות בעלות היסטוריות, שעדיין מושפעות מהתקופה העות'מאנית והמנדטורית.

בחלק מהמקרים מדובר גם במחלוקות בעלות רגישויות פוליטיות ומדיניות וקשורות לסכסוך הישראלי-פלשתיני. במצבים שכאלה, עורך דין מקרקעין עשוי למצוא עצמו משמש כבלש של מסמכים היסטוריים שקדמו להקמת המדינה ומערכות חוק שחדלו להתקיים.

 

חוקי נדל"ן נוספים

בנוסף לחוק המקרקעין ספר החוקים הישראלי כולל חוקים נוספים העוסקים בדיני מקרקעין, אותם עו"ד נדל"ן וחוק מקרקעין צריך להכיר ולשלוט בסעיפיהם. הכוונה היא לחוקים:

• חוק התכנון והבנייה,  תשכ"ה – 1965, המסדיר את פעילותם של מוסדות התכנון הישראלים,
• חוק הגנת הדייר, תשל"ב – 1972 העוסק בחובותיו וזכויותיו של בעל הנכס והשוכר
• חוק המכר דירות, תשל"ה – 1974, המעניק זכויות והגנה על רוכשי דירות.

תחום עיסוק מרכזי נוסף של עו"ד נדל"ן וחוק המקרקעין הוא ההתחדשות העירונית. עו"ד נדל"ן וחוק המקרקעין צריך לדעת לתמרן בין דרישות החוקים השונים בהתאם לרלוונטיות שלהם לצרכי הלקוח. מרכיב מרכזי נוסף בתחום המקרקעין הוא מיסוי מקרקעין.

התנהלות לא זהירה של בעלי או רוכשי קרקע עלולה לייקר להם העסקה ולפגוע ברווחיות שלהם. לכן, גם כאשר עושים שיקולי עלות-תועלת בתקציב לרכישת דירה או נכס, מומלץ לא להתקמצן על עו"ד מנוסה שכן הוא עשוי לסייע בהוזלת העסקה בזכות הידע המקצועי שלו.

 

רכישת דירה

רכישת דירה היא עסקת נדל"ן נפוצה מאוד. עבור רוב הרוכשים והמוכרים דירות מדובר בעסקה הגדולה בחייהם. רוכש דירה ירכוש אותה מקבלן, אם מדובר בפרויקט חדש או דירה חדשה במסגרת התחדשות עירונית. עסקת נדל"ן נוספת היא רכישת דירה קיימת מבעליו הנוכחיים.

חשיבותו של עו"ד נדל"ן וחוק המקרקעין היא ממעלה ראשונה לאור העובדה שחלק גדול מהרוכשים והמוכרים אינם מכירים את חוקי המקרקעין, סוגיות מיסוי וחוקים רלבנטיים אחרים. לכן ההסתייעות בעורך דין מקרקעין היא חיונית. עורך הדין יעזור ללקוחותיו לחסוך כסף ולחמוק ממלכודות שונות.

כמו כן, בעת מו"מ לרכישת דירה מקבלן, עו"ד נדל"ן יאזן את יחסי הכוחות בין רוכש חסר ניסיון לבין קבלן מנוסה שזהו מקצועו. בנוסף עו"ד נדל"ן וחוק המקרקעין יסביר ללקוחותיו על המיסים השונים כמו מס שבח והיטל השבחה מצדו של רוכש הדירה ומס רכישה של הרוכש.

 

השכרת דירה

זוהי, ככל הנראה, עסקת הנדל"ן הנפוצה ביותר בישראל. במקרים רבים עסקה זאת נחתמת ללא מעורבות עורך דין, מתוך רצון הצדדים לחסוך כסף. עם זאת, חוזה השכרת דירה הופך במקרים רבים לרלוונטי כאשר מתגלות מחלוקות. אם החוזה אינו מנוסח כהלכה, השוכר או בעל הדירה עלולים לנצל את המצב ולנקוט בצעדים מפריי איזון שיבואו לפתרון רק באמצעות הליך משפטי יקר שניתן היה להימנע ממנו בזכות סיוע משפטי ראוי.

עורך דין נדל"ן וחוק המקרקעין יכול לסייע לשוכר דירה שבעלי הבית מנסה לגרשו ממנה, באופן לא חוקי. כמו כן הוא יכול לסייע לבעלי דירה ממנה מסרב השוכר להתפנות. במקרה זה האפיק היעיל ביותר הוא המשפטי ולא ניסיון לגרש את הפולש בכוח.

 

התחדשות עירונית

באזורים מסוימים במדינה, בעיקר אזורי ביקוש, התחדשות עירונית הפכה לעסקת נדל"ן נפוצה המאפשרת לבעלי הדירות לשדרג את נכסיהם באמצעות עסקה עם חברה קבלנית. עסקה שכזאת מתאפשרת במסגרת תמ"א 38 בה קבלן משפץ בניין או הורס ובונה אותו מחדש, בחינם, בתמורה הוא מקבל זכויות להוסיף קומות אותן ישווק ללקוחות חדשים.

עסקה מסוג זה מציבה בעלי דירות מול קבלן מנוסה. עורך דין מקרקעין מנוסה בתחום זה יכול הבטיח את זכויותיהם של הדיירים ולסייע במקרה שמתעוררות התנגדויות לעסקה מצד חלק מהדיירים.