לעיתים נוצר מצב בו נכס נדל"ן כלשהו, כמו דירה, מגרש או בניין – שייך ליותר מאדם אחד. זאת כתוצאה מעסקה משותפת או מירושה או נכס משפחתי שעובר מדור לדור. מבנה בעלות זה אמור להיות מעוגן באמצעות הסכם שיתוף במקרקעין.
במסגרתו נקבעות גבולות הגזרה של בעלי הנכס, קרי, מה הן הזכויות והחובות של הצדדים. הסכם מסוג זה מהווה את התשתית המשפטית לשיתוף הפעולה, אך יכול להיות גם מקור לבעיות בגלל ניסוחים מעורפלים או סתירות פנימיות. לכן חשוב לייחס חשיבות לאיכות ההסכם וגם לרצון הטוב של השותפים
התשתית החוקית
התשתית החוקית של הסכם שיתוף במקרקעין הוא חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. פרק ה': שיתוף במקרקעין, סימן א': 'יחסי השיתוף' מתייחס ל"בעלות משותפת במקרקעין".
- על פי סעיף 27 של החוק "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם". פירוש הדבר הוא ששיתוף במקרקעין המכונה גם כ"שותפות במושע" היא שותפות בכל חלקיו של הנכס. כל עוד הסכם השיתוף קיים אף אחד מהצדדים אינו יכול לטעון כי יש לו בעלות נפרדת על חלק מסוים של הנכס ולשותף או שותפים יש חלק אחר
- על פי סעיף 28, "חלקיהם של כל אחד מהשותפים במקרקעין, חזקה שהם שווים". סעיף זה מתייחס לשוויון הבעלות אלא אם חל שינוי הסכמה
- סעיף 29 (א) קובע כי "הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן – הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר".
למה צריך הסכם שיתוף במקרקעין?
הסכם זה מסדיר את השותפות בין הצדדים. הוא נועד לקבוע את מעמדם החוקי של בעלי הנכס כלפיו ומסדיר את מבנה השותפות. הסכם טוב ימנע ויפתור מחלוקות, לשם כך יש להיעזר בעורך דין מקרקעין מיומן ומנוסה. הסכם רע עלול להוביל לסכסוך, אם אחד הצדדים או יותר טוענים להפרה של ההסכם או לפרשנות שונה שלו.
ההסכם חשוב גם למצב בו מחליטים למכור את הנכס. ההסכם יכול גם להסדיר סוגיות שונות כמו שימוש באנשי מקצוע והתשלום עבורם.
הסכם שיתוף מקרקעין דו משפחתי
הסכם בשיתוף מקרקעין דו משפחתי מתייחס למצב בו שני שותפים רוכשים קרקע מתוך כוונה להקים עליו נכס דו משפחתי. במסגרת הסכם זה הצדדים מעגנים את חלוקת השטח ביניהם, את אופן קידום התכנון והבנייה ובמרכיבים נוספים כמו סכומי הכסף שיושקעו ואנשי המקצוע שיושכרו לצורך הקמת הנכס. דוגמה נוספת היא שותפות של מספר גורמים לרכישת קרקע בכדי לקדם תב"ע (בתוכנית בניין עיר) מתוך רצון להקים בניין או בתים משותפים.
ההסכמים בין הצדדים נועדו להבטיח סיום מוצלח לעסקה או שותפות נדל"נית. ככל שמספר השותפים גדול יותר, הסיכוי למחלוקות גם גדל. כאשר, לדוגמה, אחד השותפים מנסה לחבל במיזם על ידי אי העברת כספים עליהם התחייב. הסכם שיתוף במקרקעין יכול מנוע מצב שכזה, אם הוא נוסח על ידי עורכי דין מקרקעין מנוסה. בניגוד ללקוחותיהם, עורכי הדין מנותקים רגשית מהתהליך ותפקידם לנטרל בעיות, ככל הניתן.
ייפוי כוח לעורך דין
אחת הדרכים להבטיח כי הסכם שיתוף במקרקעין ייצא לפועל בהתאם למסוכם היא מתן ייפוי כוח בלתי חוזר לעורך דין, כמו עורכת דין מירי יעקב גביש, שתפקידו יהיה לקדם את הפרויקט מבלי שאחד הצדדים יצליח לעכב או למנוע אותו.
יתרונו של עורך הדין הוא בכך שהוא נבחר על ידי כל הצדדים, שגישתו מקצועית וכי הוא אינו מושקע רגשית בפרויקט אלא משמש כשכיר חרב שמטרתו לקדם את המיזם ולממש את ההסכם בין הצדדים. אחת הדרכים למנוע עיכובים או להרתיע ניסיונות סיכול היא באמצעות סעיף המאפשר דילול חלקו של אחד הבעלים, אם למשל, יסרב להעביר כסף, בניגוד להסכמים.
מה יכול להוביל שותף להפר הסכם ואיך מתגוננים?
שותפות, כמו בזוגיות רומנטית, מתחילה בתקפות ירח דבש ולבעלי המזל יכולה גם להמשיך ככה. אבל לפעמים יש גם את שלב ההתפכחות בו מה שהתאים בעבר כבר אינו מתאים בהווה או לעתיד הקרוב. בכל הקשור להסתכם שיתוף במקרקעין, הכוונה היא למצב בו קבוצה של שותפים רוכשת קרקע, אם התב"ע (תוכנית בניין עיר) ידועה, כלומר ברור למה מיועדת הקרקע, אז ההסכם בין הצדדים יתבסס על ידיעה זאת.
אך אם ההשקעה הנדל"נית היא בנכס או קרקע שהייעוד שלהם אינו ברור, מצב זה יהפוך את ההסכם לאוורירי יותר. כתוצאה מכך, כאשר יתברר הייעוד של הקרקע אחד השותפים עשוי להסתייג או יפרש את ההסכם באופן שונה משותפיו.
במצב שכזה הצדדים ידרשו להגיע להסכמות. לכן חשוב לעגן אפשרות זאת בהסכם, על ידי ניסוח מנגנון פתרון סכסוכים באמצעות בוררות, או ייפוי כוח לעורך דין, כמו משרד עו"ד מירי יעקב גביש, שיכריע על פי דעתו המקצועית.
האם יש צורך לבצע רישום בטאבו?
למרות שאין חובה לעשות כך, מומלץ לרשום את הסכם שיתוף במקרקעין כך ימנע מצב בו גורם שלישי יטען כי לא היה מודע לקיומו של הסכם שיתוף לאחר שאחד השותפים מכר לו את הנכס, מסיבה זאת או אחרת. אם ההסכם ירשם בטאבו אותו גורם חיצוני לא יוכל להיתלות על טענה זאת.
בית המשפט העליון דן במצב בו הסכם שיתוף לא נרשם בטאבו וציין כי מטרת הרישום היא ליידע על דבר קיומו של ההסכם ולמנוע תקלה משפטית ומצב בו צד שלישי יטען כי לא היה מודע לקיומו של הסכם שיתוף.
כיצד במבצעים רישום בטאבו?
רישום בטאבו אינו להליך מורכב מדיי, אך מומלץ לבצע הליך זה בסיוע עורך דין נדל"ן . כל שיש לעשות זה להגיש את המסמכים הבאים:
- הסכם חתום על ידי בעלי הזכויות.
- טופס בקשה לרישום, בחתימת כל הבעלים
- חתימה של השותפים על תשריט חלקה שנערך על ידי מודד
- אישורים של: אישור עירייה הכולל היטל השבתה (תשלום או פטור), מס רכישה, מס שבח
ביטול הסכם שיתוף
על פי סעיף 37(א) בחוק המקרקעין "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף. בסעיף (ב) כתוב כי "היתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין".
כלומר בית המשפט יכול להורות על פירוק השותפות לאחר 3 שנים, אם השתכנע שהוא פוגע באחד השותפים. בנוסף לכך יתכן מצב בו השותפים יחליטו על פירוק בהסכמה על ידי מכירה, חלוקה בעין (יצירת יחידות קנין חדשות, כאשר כל שותף זוכה ליחידה משלו) או רישום בית משותף
עורך דין מקרקעין
עורך דין נדל"ן, כמו עו"ד מירי יעקב גביש, יכול לסייע לשותפים לעקוף את רוב, אם לא כל הבעיות והתרחישים השליליים, באמצעות ניסוח הסכם שיתוף ענייני ופרטני המתייחס לכל האפשרויות המאפיינות הסכמים מסוג זה. הסכם שכזה אינו יכול להעניק חסינות מלאה מפני כל מכשול, אך הוא ינטרל את רוב הסכנות האפשריות.
