רכישה ומכירת מגרשי מקרקעין

רכישה ומכירת מגרשי מקרקעין מהווה עסקה בעלת פוטנציאל כלכלי אדיר. אך כיצד תפיקו ממנה את הרווח הכלכלי הטוב ביותר? היכרות עם תנאי המיסוי ואפשרויות עסקת המקרקעין יחד עם ליווי משפטי צמוד מעורך דין שבקיא בדיני קניין, הפקעות, שמאות והשבחה, פסיקות ותקנות ועוד מגוון סוגיות משפטיות – יאפשרו לכם להבין לאיזו עסקה בדיוק אתם נכנסים וכיצד לנתב אותה לטובתכם:

 

ההמלצה המשפטית הראשונה: אל תחתמו על זיכרון דברים!

זיכרון דברים הוא דרך נפלאה להסדיר דברים בעת עסקאות מסוימות, אך לא באלו שדנות ברכישה ומכירת למגרשי מקרקעין ונכסי נדל"ן בכלל.

זיכרון דברים נחשב בחוק כחוזה לכל דבר ולפיכך הוא מגביל את האפשרות להתמקח, לחשוף ליקויים או בעיות שצריך לנהל לגביהן משא ומתן או למצוא פתרון מתאים (למשל שעבוד, הפקעה או מס רכוש שלא שולם) וחמור מאלו – גם להגדיר את יום החתימה כיום חובת הדיווח לרשויות המס על כל השלכותיו וריביותיו.

ניסיונות לבטל זיכרון דברים שכבר נערך ונחתם עשוי ליצור שכבה נוספת של קשיים, כמו הדרישה של הצד השני לעסקה שתשלמו פיצוי בגין הפרת הסכמות שהשתמעו מזיכרון הדברים. לפיכך יש ללוות את העסקה מהרגע הראשון בצורה משפטית מסודרת ולהימנע מסיכונים, מסמכים וחתימות שלא עברו דרך ייעוץ ופעולות מטעם עורך הדין.

 

בדיקות מקדמיות ובדיקת תב"ע

הפעולה הראשונה לביצוע בעסקאות רכישה ומכירת מגרשי מקרקעין היא לבחון את ייעוד הקרקע (התב"ע): האם ניתן לבנות על הקרקע או שהיא חקלאית? האם מיועדת לבנייה למגורים או למסחר? האם היא פנויה או שיש בה מבנה שצריך להרוס?

כל אלו ייבדקו מול הרשות המקומית ובהתאם לתוכנית התב"ע. תוכנית זו קובעת את הייעוד של אותה הקרקע ומפרטת בתקנון מסודר כל תוכנית שתיושם בה (למשל הקמת פארק, מרכז מסחרי או בנייה למגורים) וכן את זכויות הבנייה המותרות בה.

 

רכישה ומכירת מגרשי מקרקעין על פי מצב הזכויות

בדיקת הזכויות העדכנית של המגרש חושפת את זהות בעלי הקרקע וכן שעבודים, הערות אזהרה, זיקות הנאה, עיקולים, משכנתא או כל הגבלה שצריך להביא בחשבון לטובת בדיקות נוספות בממ"י, רשם המשכונות, רשם החברות ועוד.

 

בדיקת מסמכי הרכישה הקודמים

אתם עומדים לקנות מגרש מקרקעין? בדקו תחילה את מסמכי הרכישה הנוכחיים ובפרט את מועד הרכישה, מחירה, שטחות המכר, מצב הזכויות, נסח הטאבו וכמובן פרטי הרוכשים). עורך הדין שבודק את מסמכים אלו יוכל לייצר תכנון מס עתידי יעיל יותר ולוודא שהמכירה תבוצע באופן מסודר.

 

היטל השבחה על מכירת מגרשי מקרקעין

בעלי מקרקעין או חוכרים לדורות מחויבים בתשלום היטל השבחה בהתאם לעליית ערך המקרקעין כשם שנקבעה בוועדה המקומית לאור התב"ע, אישור הקלה או אישור שימוש חורג. גובה התשלום נקבע על פי החלטת שמאי הוועדה וגובה ההצמדה יתווסף אליו בהתאם לחוק התכנון והבניה.

לפני פנייה לוועדה המקומית, רצוי לזמן שמאי פרטי ולבקש ממנו שומת מס מפורטת שמדגימה את תחשיב המס ביחס לעסקאות נוספות בסביבה. אם בבדיקה זו מתגלה פער גדול ובלתי מוסבר בין מחיר המגרש הרצוי לבין מחיר הקרקעות הסמוכות, ייתכן שמפקח רשות המיסים לא יקבל את מחיר המכירה המדווח בעסקה ובסמכותו לתמחר בשווי משמעותי יותר "כמיטב השפיטה".

פערים כאלו מתרחשים בדרך כלל בקרקעות שבהן המחיר למ"ר נמוך משמעותית. באין הסבר מוצדק לכך, יוטלו מס שבח ומס רכישה גבוהים שיפגעו בצדדים לעסקה, אבל במיוחד במוכר.

 

תכנון מס במכירת מגרשי מקרקעין

שיקולי המיסים מהווים חלק בלתי נפרד מתמחור העסקה ובפרט בבחירת אסטרטגיית המכירה של הקרקע (מכירה נטו או ברוטו, עסקת קומבינציה וכו'). כדי לבדוק את מס השבח הצפוי למוכר, יש להציג את תאריך רכישת הקרקע, מחיר הרכישה, האם ניתנה במתנה או בירושה ומתי נפטר המוריש, אומדן מחיר המכירה, ניכויים (מיסים, שכ"ט, דמי חכירה, דמי פינוי, אגרות, הוצאות להשבחת הקרקע וכן הלאה).

כעת יש לחשב את התמורה מהעסקה נטו, לאחר הפחתת היטל השבחה, מס שבח וכל הניכויים.

אם מס השבח מהווה מיסוי במסלול של רווח הון עבור מוכרים שמסרו את כל זכויותיהם כמקשה אחת, הרי שמוכרים שנפרדו בפלח אחר פלח מזכויות הקרקע יחויבו על פי מסלול מס הכנסה, דבר שיטיל עליהם מע"מ, מס בריאות ומס ביטוח לאומי.

ומה לגבי רכישה ומכירת מגרשי מקרקעין בקרב חברה מסחרית? אם המוכר בעסקה מחזיק בקרקע עסקית, שיעור המס יתבסס על מס החברות בשיעור השנתי ואליו יש להוסיף תשלום מע"מ כחוק והיטל השבחה (בניכוי הוצאות שוטפות לקרקעות המהוות מלאי עסקי, או בניכוי פחת שוטף לקרקעות המהוות רכוש קבוע).

 

ההמלצה המשפטית השנייה – אם זו עסקאות נטו, חשבו פעמיים

עסקת נטו בעת רכישה ומכירת מגרשי מקרקעין מבטיחה בחוזה סכום נטו, שבו הקונה משלם במקום המוכר את כל ההוצאות, ההיטלים והמיסים בעסקה. דבר זה מייקר את מס הרכישה ומס השבח, משום שכעת היטל ההשבחה מתווסף לשווי המכירה ואם קיימים אז גם דמי פינוי. בנוסף, עסקאות נטו מאפשרות למינהל מס שבח מקרקעין להעמיד את שווי המכירה בגילום מלא.

מבחינתו של המוכר עסקת נטו היא כמובן אידיאלית, דבר שבמובן הפסיכולוגי של העסקה גורם לו לשמור על אדישות ושאננות מסוימים ולוותר על שיתוף פעולה מול הרוכש לטובת הפחתת גובה המיסוי. כדי להתגבר על כך, רצוי לדרוש ייפוי כוח מתאים מהמוכר.

 

סוגי עסקאות רכישה ומכירה של מגרשי מקרקעין

בעלי הקרקע רשאים לבחור את סוג העסקה הרצויה להם מבין כמה חלופות אפשריות:

עסקת מזומן (עסקת נטו)

מאפשרת להעריך את התמורה הנותרת בידי המוכר, להקטין כאמור את חבות המס על ידי פריסה עד 4 שנים (בעיקר לבעלי קרקעות שאינם בעלי הכנסה גבוהה או שגילם מעל 60) ולקבל תמורה כספית מהירה, אם כי לא בהכרח בתשואה הגבוהה ביותר.

 

עסקת קומבינציה

עסקאות שבהן המוכר נפטר מזכויותיו פלח אחר פלח, כך שאחוז מסוים מהן נמכר בתמורה לשירותי בנייה מצד יזם הבונה בחלק שנותר בבעלותו. כך בסיום העסקה בעל המגרש נותר עם מבנה בבעלותו (דירות מגורים, חנויות, משרדים) לשכירות או למכירה.

 

קומבינציה עם בית קרקע בו המוכר מתגורר

אם מדובר בדירת מגורים יחידה, המוכר זכאי להטבת מס מיוחדת.

 

עסקת תמורות

חלופה אפשרית לעסקאות הקומבינציה, שתתאים בעיקר למגרשים גדולים ובמיוחד לוותיקים, שנרכשו לפני שנת 1960 ולפיכך בעלי יתרון המס ההיסטורי ששיעורו נמוך יותר.

 

בעסקאות אלה המכירה היא ליזם בתמורה לאחוז כלשהו מהתקבולים העתידיים שייצור ממכירת הדירות הנבנות בקרקע, כך שהוא הופך לשותף בהתאם לשיעור האחוזים שסוכם.

 

יש לציין שרשות המיסים רואה בעסקאות אלו כעסקאות מזומן ולכן הן דורשות תשלום מס שבח בתוך 60 ימים מחתימת ההסכם וכן תשלומי מיסים ומע"מ. התמורות יועברו מהיזם לבעל הקרקע בהתאם לקצב המכירה.

 

עסקאות מקרקעין על מגרשים – רק בליווי עו"ד מתאים

לעסקאות רכישה ומכירת מגרשי מקרקעין מצטרפים היבטים רבים שנוגעים לסוג עסקת המכירה, תכנון המס ועתיד הקרקע – כולם שלובים אלו באלו ומכתיבים את טון ההסכם ואת סוג הבדיקות המקדמיות וניהול המו"מ הנדרשים.

עורכת הדין מירי יעקב גביש מתמחה כבר שנים רבות בדיני מקרקעין, בדגש על עסקאות נדל"ן בשלביהן המוקדמים, כך שניתן להעריך את טיב העסקה, התמורה המקסימלית וההגנות שמעניקות ביטחון בעסקה. צרו קשר ותאמו פגישה במשרדנו.