דגשים חשובים – דיני מקרקעין

דיני מקרקעין נמנים עם הדינים הסבוכים והמורכבים ביותר, עמם נפגשים בדרך כלל בעת רכישה של דירת מגורים או בעסקאות נדל"ן נוספות כמו קניית נכס מסחרי, ירושה במקרקעין ומימוש הזכויות ממנה ועוד. מכיוון שעסקאות וסוגיות שונות במקרקעין מכילות השלכות כלכליות עצומות על הצדדים, חשוב להתייחס לכמה דגשים חשובים שיביאו למודעות גבוהה יותר של החוק ולעסקאות חלקות, תקנות ומטיבות.

לא אחת קורה שעסקת המקרקעין הצפויה יוצרת הרתעה. אחרי הכל, מדובר בעסקה משמעותית ועתירת השלכות לצדדים המעורבים בה, חלקן כלכליות וחלקן לעתים רגשיות, הכרוכות בתחושות סנטימנטליות, בזיכרונות ובמשפחה. לאור השלכות אלה, חשוב להבין כיצד לבצע את העסקאות על הצד הטוב ביותר, רצוי תמיד באמצעות עורך דין דיני מקרקעין מוביל ומנוסה.

רישום זכויות במקרקעין

קיימים דגשים חשובים ורבים לשים אליהם לב בעסקאות אלה, כאשר הראשון שאליו נתייחס יהיה מהות רישום הזכויות בנכס. בישראל קיימות מספר צורות לרישום נכסים, בייחוד של דירות מגורים ולכל אחת מהן השלכות משלה. על מנת למצות כראוי את הזכויות שלכם בהתאם לרישום בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) או ברשות מקרקעי ישראל, חשוב לפעול מול עו"ד מקצועי שבקיא בעסקאות מקרקעין ומתמחה בדיני מקרקעין.

מיסוי מקרקעין

דיני מקרקעין מסדירים בין היתר את חבויות המס שנובעות מהעסקה וחלות על הצדדים השונים בתורם. חוקי מיסוי מקרקעין ידעו תמורות ותיקונים רבים לאורך השנים, כך שחשוב להישאר תמיד עם אצבע על הדופק ולבדוק כראוי את תנאי הפטורים, ההקלות וחבויות המס הצפויות מהעסקה ולבצע באמצעותם תכנון מס מבעוד מועד.

סוגי המיסוי המרכזיים בעסקאות הנדל"ן הם: מס רכישה – במסגרתו משולם על ידי הרוכש אחוז מסוים מגובה התמורה שהועברה על הנכס ומס שבח – במסגרתו משולם על ידי המוכר ההפרש שבין שווי הרכישה מצידו בעבר לבין שווי המכירה בהווה. קיים מיסוי אפשרי נוסף כמו היטל השבחה שנקבע על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה או מיסוי עירוני כמו ארנונה.

כמובן שעוד לפני ביצוע העסקה יש לבחון את היבטי המיסוי הנובעים ממנה ובהתאם לראיית החידושים והפסיקות בנושא. יש לנסח הסכמים באופן שמביע מימוש זכויות במס ולעתים קיים גם הצורך בייצוג מול רשויות המס, בוועדות ערר ובבית המשפט העליון בסוגיות אלה.

דיני תכנון ובנייה

דגשים חשובים נוספים בדיני מקרקעין מתייחסים לחוקי התכנון והבנייה ובראשם תוכניות המתאר שקובעות את אופן הבנייה על גבי הקרקע. דיני התכנון והבנייה מסדירים שני נושאים מרכזיים: מה ניתן לבנות בחלקת המקרקעין וכיצד לעשות זאת. למשל: קביעת ייעוד הקרקע וקביעת אחוזי הבנייה; החלטה על הזכות לבנות בקרקע והאם תיבנה בה וילה או בניין משרדים; האם להקים מרכז מסחרי במפלס אחד או מבנה רב קומות. וכן הלאה.

בנוסף, דיני תכנון ובנייה מספקים את המתווה המשפטי המתאים לשינוי האופי של נכסים מסוימים. הדבר בא לידי ביטוי במגוון רחב של פעולות כמו פיצול דירת מגורים, בניית קומה נוספת, סגירת מרפסת, אישור של פרוייקט תמ"א 38 ועוד. גם הפעם יידרש עו"ד מקרקעין מומחה לליווי כל פעולה ובמיוחד לאור המורכבות של דיני התכנון והבנייה על כל המשמעות הכלכלית שנובעת מהם.

עסקאות מקרקעין

כל עסקת מקרקעין חותרת לקביעה מסוימת של זכויות במקרקעין, מה שמחייב ליווי וייעוץ מקצועיים מעורך דין על מנת להימנע ממכשולים אפשריים ומהשפעות לא רצויות על הזכויות. מדובר בדגש חשוב ועיקרי מאוד בדיני מקרקעין, שכן רבים מהאנשים שמוכרים או קונים דירה מאמינים שיוכלו לבצע את הדברים לבד ולהסתמך על הבנתם האישית כדי להשלים את הפעולה.

אלא שבפועל קיימים בירוקרטיה, תקנות, חוקים, היבטים מימוניים, תכנוניים ומיסויים רבים מאוד המחייבים התמצאות ובקיאות שאותה יכולים לספק רק גורמים העוסקים בתחום באופן שגרתי ויומיומי. דרך הניהול של כל עסקת נדל"ן צפויה להשפיע על השלכות משפטיות, אישיות ופיננסיות רבות ולכן חשוב מאוד להגן על הזכויות המלאות בתהליך.

עורך דין נדל"ן המלווה את העסקה יוכל לספק מעטפת משפטית איכותית למגוון אתגרים שעשויים לאפיין אותה:

• רישום הערות אזהרה ורישום בטאבו
• ייצוג יזמים, רוכשים מקבלן, דיירים בפרויקט התחדשות עירונית
• תכנון מס בעסקת הנדל"ן
• מימוש זכויות בנייה
• מכירה או קנייה של שטח חקלאי
• כינוס נכסים
• העברת זכויות בנכס, ירושה של נכס
• ועוד

פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי-בינוי

אחד הנושאים המדוברים ביותר בתחום הנדל"ן לאחרונה הוא ההתחדשות העירונית, במסגרתה דיירים רבים מממשים את התוכנית לחיזוק מבנים הנקראת תמ"א 38, או תוכניות פינוי בינוי המיושמות על פי רוב במסגרת פרויקט להתחדשות עירונית.

לליווי המשפטי על ידי עורך דין תמ"א 38 בתחומים אלה קיים משקל רב, שכן מדובר בהליכים מורכבים מאוד בירוקרטית בשל ריבוי הצדדים: לשכות רישום המקרקעין, רשויות מקומיות, יזמים, דיירים, רשויות המס ועוד. לעתים נדרש גם ניהול משפטי וחוזי לעסקאות מכר לדירות יד 2 ודירות חדשות במסגרת הפרויקט, או טיפול בסכסוך בין דיירים לעניין הזכויות מהפרויקט או בכלל על שאלת הביצוע שלו.

בדק בית

אחת מהבדיקות חשובות לפני עסקת מקרקעין היא בדק בית הוא מונח שמביע פעולה של בדיקת נכס מקצועית, כדי לאבחן ולאתר ליקויי בנייה שאותם יצטרך הקבלן לתקן לפני שישלים את פעולת המסירה. בדק הבית עשוי לעתים להפוך לסלע מחלוקת בין רוכשים וקבלנים, כאשר קבלן מסוים מסרב לשאת באחריותו ולתקן את ליקוי הבנייה. במקרים אלה אין מנוס מפנייה לבית המשפט, אם כי החוק יחייב את הקבלן בחובתו בסופו של דבר.

עורך הדין יוכל לסייע לדרוש פיצויים מהקבלן ולתקן את הליקויים שנגרמו. לעתים דרישה זו תופנה גם כלפי קבלני שיפוץ שביצעו עבודה שלא בהתאם לתקנות וחוקי הבנייה. ככל שמוכיחים כי הקבלן פעל בניגוד לתקנות וגרם בשל כך לנזקים וליקויי בנייה, יהיה עליו לשלם פיצוי ולתקן את הנזקים. ייתכנו גם מקרים שבהם יבוצע בדק בית בסיום תקופת שכירות, כדי לוודא שהשוכרים לא גרמו לנזקים שפגעו בערך הנכס.

כל חוזה עסקת מקרקעין מכיל מפרט טכני של הנכס ועל פיו יאובחנו ליקויי בנייה אפשריים. לעתים תתגלה חוסר תאימות בין המפרט לבין התוצאה בפועל. לעתים אלה יהיו ליקויי בטיחות מסוכנים שעלולים לפגוע באיכות החיים של המתגוררים בנכס כמו בעיות בשלד המבנה, סדקים, חומרי גלם לא איכותיים, סטיית קירות בדירה, מרצפות עקומות ועוד. ליקויים נוספים עשויים להיות אסתטיים כמו נזילות, עובש ועוד. בדק הבית עשוי לאתר גם פגמים במערכת הביוב והאינסטלציה או תשתית החשמל.

דגשים חשובים – דיני מקרקעין וליווי משפטי צמוד

הנחנו כאן חלק מהדגשים המרכזיים בביצוע עסקאות הנדל"ן, אם כי מדובר בסופו של דבר רק בחלק מסוים מתוך עולם גדוש ומלא מורכבות, בו לכל מקרה ספציפי קיימים דגשים חשובים ותנאי חוק משלו.

ההמלצה הגורפת היא להימנע מכל פעולה בנדל"ן שמבוצעת ללא ליווי משפטי צמוד ולדאוג תמיד מבעוד מועד לגורם בקיא בחוק ובמשפט, שיספק מענה והמלצות בנוגע לנכסים ספציפיים, דרכי פעולה מתאימות למקרה ועיגון של הזכויות על מנת להימנע מעוגמת נפש והשלכות כלכליות לא רצויות.

עורכת הדין מירי יעקב גביש מתמחה מזה שנים ארוכות בדיני מקרקעין ומעניקה מעטפת משפטית מקצועית, אישית ומסורה לכל לקוח בליווי עסקאות נדל"ן ומיצוי זכויות במקרקעין.