דיני ההפקעות בישראל קובעים ומגדירים את כל מה שרלוונטי בגין הפקעת קרקעות. הפקעת קרקע היא דבר שהמדינה יכולה לבצע לכל אזרח שמחזיק בבעלותו קרקע מסוימת. בקיאות בדיני הפקעות מקרקעין במשפט הישראלי יכולה לסייע לכם שכן באמצעותה ניתן להבין לקראת מה הולכים, וכיצד אפשר לפתור ולהתנהל בסיטואציות שונות המתקשרות אל הפקעה.
מהי הפקעת מקרקעין?
הפקעה היא פעולה שמבצעת הממשלה אל מול רכוש של האזרח. באמצעות הליך הפקעה, ששונה בכל מדינה ומדינה, המדינה לוקחת רכוש פרטי והופכת אותו לרכוש שלה. במדינה דמוקרטית כמו ישראל, הליך הפקעה אינו מתאפשר לממשלה בכל המקרים. עילת ההפקעה צריכה להיות ממשית ורלוונטית. הפקעת מקרקעין היא הסוג היותר שכיח של הפקעות בישראל.
הפקעת מקרקעין מתייחסת לנכסי מקרקעין, קרקעות לרוב, שהמדינה מחליטה לקחת אותן אל חזקתה מידי בעליה הפרטיים של הקרקע. נכסי מקרקעין, כפי שקובע החוק בישראל, הם נכסים שלא ניתן להזיז אותם. קרקעות הן דוגמא לנכס מקרקעין שניתן להפקיע, אך גם דירות, מבנים ובתים פרטיים נחשבים בתור נכסי מקרקעין מבחינת המדינה.
משרד עורכי דין שמתמחה במקרקעין, כמו משרד עו"ד מירי יעקב גביש, יכול לסייע לכם בכל מה שקשור אל שטח שלכם שמיועד להפקעה על ידי המדינה. חשוב לזכור שישנם היבטים נוספים בעת הפקעת שטח, כמו למשל מה שנמצא על השטח עצמו – נכסי מקרקעין נוספים, גידולים, רכוש וכדומה.
דיני הפקעות מקרקעין במשפט הישראלי הם אלו שמאפשרים הפקעה
המדינה כאמור לא יכולה להפקיע ככה סתם שטחים. כדי להפקיע שטח, המדינה צריכה לפעול לפי הליך סדור שמתואר בחוק. מצב בו המדינה יכולה להפקיע כל קרקע פרטית, ללא עילה וללא הליך מסודר, יכול גם להוביל לאנרכיה בתחום המקרקעין, גם לפגוע בזכויות אדם וגם להעניק יותר מדי כוח למדינה. למרות שהפקעה היא כלי חזק מאוד וכוחני של המדינה, עדיין יש הבנה שבמקרים מסוימים קיימת חובה להפקעה.
לדיני הפקעות מקרקעין במשפט הישראלי יש תפקיד משמעותי כאן. באמצעות דיני ההפקעות הישראליים, יכולה המדינה להפקיע את הקרקעות הללו בצורה שתתחשב גם במובן מסוים בצרכיו של בעליה הפרטים של הקרקע. למשל, בחוקי ההפקעות השונים נקבע כיצד צריכה לפצות המדינה את בעל הקרקע שהופקעה.
כמו כן, המדינה לא יכולה להפקיע את הקרקע כל עוד היא לא משתמשת באחד מהחוקים שמאפשרים לה להפקיע את הקרקע. בכך נוצר איזון מסוים בין הצורך של המדינה בקרקע לבין הזכויות של בעליה הפרטיים של הקרקע שעתידים להפקיע.
מהם החוקים שמאפשרים את ההפקעה למעשה?
המדינה משתמשת במספר חוקים שמאפשרים לה להפקיע קרקעות. באמצעות החוקים הללו יכולה המדינה להפקיע את הקרקע. אם המדינה פעולת כחוק ולא מבצעת הליך שאינו תקין, הסיכויים לערער על החלטת המדינה לצורך ביטול ההפקעה נמוכים מאוד. אלו החוקים השונים שמאפשרים הפקעה:
- חוק התכנון והבנייה
- חוק המים
- חוק העתיקות
- חוק הרשויות המקומיות
- חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום
- חוק הניקוז וההגנה מפני שיטפונות
- פקודת הקרקעות
- חוק רכישת מקרקעין
אלו לא חוקים שחוקקו במיוחד לצורך ההפקעה. מדובר בחוקים שכוללים סעיפים שונים ומגוונים, כאשר בכל אחד מהחוקים הללו יש סעיף המתייחס למצב בו המדינה זקוקה לקרקע מסוימת, ובאילו תנאים היא יכולה להפקיע אותה.
תהליך ההפקעה לפי דיני הפקעות מקרקעין במשפט הישראלי
המדינה צריכה לבצע את תהליך ההפקעה בצורה המוסדרת בחוק. אם המדינה מתרשלת בביצוע ההליך בצורה חוקית, הדבר יכול להוות עילה לתביעה משפטית. השלב הראשון של המדינה הוא להכריז קודם כל על הכוונה שלה להפקיע את הקרקע. היא צריכה להודיע באופן אישי לבעל הקרקע וגם להציב שילוט ייעודי.
בשלב השני תופסת המדינה את החזקה על הקרקע. היא מודיעה על המועד בו צריך בעל הקרקע הפרטית למסור לה את הקרקע. המדינה יכולה לעשות שימוש בקרקע המיועדת כבר החל מאותו מועד נקוב. בשלב השלישי מועברת הבעלות באופן רשמי למדינה ובעל הקרקע מאבד את זכויות המקרקעין שלו. בשלב זה גם צריכה המדינה לפצות את בעל הקרקע.
פיצויי הפקעת מקרקעין
ישנן כמה סיבות עיקריות שבגינן קבע המחוקק שאם המדינה מפקיעה קרקע שהייתה בבעלות פרטית היא צריכה לפצות אותו:
- פגיעה כלכלית בבעל הקרקע
- הוגנות בסיסית – המדינה לוקחת וצריכה לתת משהו בתמורה
- צמצמום הפגיעה בזכויות האדם
הפיצויים בעבור קרקע שהופקעה מתוארים בצורה ברורה בדיני הפקעות מקרקעין במשפט הישראלי, אך הם לא תמיד עשויים להיות כל כך ברורים באופן מעשי. המדינה צריכה לפצות את בעל הקרקע לא רק על הקרקע שהופקעה ממנו, אלא גם על "מחוברים", כלומר מבנים שהיו על אותה הקרקע או גידולים חקלאיים למשל שהיו מחוברים לקרקע. הפיצוי יכול להיות מלא או חלקי, לפי החוק שבגינו החליטה המדינה לבצע את ההפקעה.
הפקעה שאינה מתממשת
הליך הפקעה שנעצר בעיצומו יוכל להוביל למצב של הפקעה שאינה מתממשת בפועל. במצב הזה, למדינה או לרשות שהפקיעה יש זכויות על הקרקע והיא מחזיקה בה, אך לא עושה בה שימוש עדיין. בעל הקרקע כבר אינו מחזיק בזכויות בה והוא גם לא יכול לקבל פיצויים על הקרקע במצב כזה.
לפי דיני הפקעות המקרקעין במשפט הישראלי, יכול לפנות בעל הקרקע אל בית המשפט, על מנת שהאחרון יורה על ביטול ההפקעה או על מתן פיצויים.
הפקעה באמצעות סוגי חקיקה שונים
הדרך המקובלת להפקעה היא באמצעות אחד הסעיפים בחוקים הרלוונטיים, כמו אלו שהוזכרו מקודם. למרות זאת, הפקעה יכולה גם להתבצע בצורה אחרת, על ידי סוגי החקיקה השונים. אם תוקנה תקנה למשל, או שחוקק חוק שגורם לכך שקרקע מסוימת מיועדת לצרכים ספציפיים, כאלו שמשנים את אופן השימוש בה באופן מהותי, הדבר עשוי להיחשב כהפקעה רגולטורית.
עורך דין מקרקעין במקרה של הפקעת קרקע
אם המדינה מודיעה לכם שהיא מעוניינת להפקיע קרקע שברשותכם, עורך דין מקרקעין הוא איש המקצוע שיוכל לתת לכם את הסיוע הנדרש. עורך דין זה הוא בעל הידע הדרוש בתחום המקרקעין. אם מוסיפים לכך גם את הניסיון שלו, עורך הדין יוכל לסייע לכם בשמירה על האינטרס שלכם ככל הניתן, בין אם מדובר על ביטול ההפקעה או מיקסום הפיצויים.
כיצד עורך הדין יכול לסייע לכם?
עורך הדין יכול לסייע לכם במספר דרכים:
- מתן ייעוץ
- בירור פגמים בהליך ההפקעה
- הגשת עתירות לבית המשפט
- ניהול מו"מ עם הרשויות לצורך מיקסום הפיצויים
מיקסום הפיצויים
בעל הקרקע לא מפוצה רק על הקרקע, אלא גם על פרטים שמחוברים לקרקע. לא תמיד ניתן להעריך בצורה מדויקת את הערך והשווי של אותם "מחוברים". לכן, אם אתם מעוניינים לקבל פיצויים גבוהים ככל הניתן במצב של הפקעת קרקע, מוטב שתעזרו בעורך דין מקרקעין מיומן שינהל עבורכם משא ומתן.
מניעת ההפקעה
כל בעל קרקע שמקבל הודעה בדבר כוונת המדינה להפקיע את הקרקע שלו יעדיף שההפקעה תתבטל ולא תצא לפועל בכלל. זה לא פשוט למנוע או לבטל את ההפקעה, אבל במקרים מסוימים, בהם המדינה פועלת בצורה לא סבירה או חורגת מסמכויות שמקנה לה החוק, אתם יכולים לפנות אל בית המשפט באמצעות עורך דינכם לצורך מניעת ההפקעה או ביטולה.
