רישום הערות בטאבו

לקבלת ייעוץ משפטי השאירו פרטים עכשיו!

הערת אזהרה היא רישום משפטי מול לשכת רישום המקרקעין (טאבו) שנוגע לאיסור התחייבות של בעל זכויות במקרקעין לביצוע עסקה או ליצור הסכם כלשהו ללא אישור. באילו מקרים מתרחש רישום הערות בטאבו, מהי מטרתן וכיצד ניתן להסיר אותן?

רישום הערות בטאבו – מהו ולשם מה נועד?

רכישת נכסי מקרקעין מביאה איתה גם את הצורך לרשום את הנכס בטאבו ולהוסיף לו הערת אזהרה. רישום הערות בטאבו נועד בראש ובראשונה כדי להרתיע כל אדם באשר הוא, שישנה התחייבות מצד בעל הזכויות לגבי הימנעות מעסקה או ביצוע עסקאות בנכס. בנוסף, מדובר ברישום שנועד למנוע יצירת עסקה נוגדת מול צד שלישי וללא היתר.

רישום הערות בטאבו מעניק ביטחון משפטי, שכן הוא אוסר על רשם המקרקעין לאשר כל עסקה שאיננה בהסכמה ולהגן על בעלי הזכויות מפני סיכונים אפשריים כמו עיקול, חדלות פירעון או פירוק כאשר המוכר הוא למעשה תאגיד.

על ידי בדיקת נסח הטאבו ניתן להבין את הזכויות הקיימות במקרקעין לפי הערות האזהרה הרשומות בו. הערות אלה יכולות להיות למשל הערת אזהרה בטאבו בדבר צו לכינוס נכסים, הערת אזהרה בנוגע לצו הריסה, הגבלת העברת נכס, משכנתא בנכס ועוד.

לכן מומלץ שבעת רכישת מקרקעין, ייבדק נושא רישום הערות בטאבו על מנת להבטיח שאין מניעה לרשום בהמשך את הנכס וכך ניתן יהיה לשמור על הזכויות המשפטיות והכספים בתהליך הקנייה.

 

רישום הערות בטאבו – כיצד עושים זאת?

יש לגשת ללשכת רישום המקרקעין ולהגיש טופס בקשה לרישום הערת אזהרה. אם מדובר בעסקה שבין מוכר וקונה שבה יש צורך להבטיח את העברת הזכויות, יש להוסיף את חתימת הצדדים (למרות שניתן להסתפק עקרונית בחתימת הקונה בלבד) ובאימות מעורך דין. המלצה נוספת היא לדאוג שהצדדים יחתמו תחילה על חוזה המכר, על אף שאין יותר חובה חוקית לצרפו לבקשה.

רישום הערות בטאבו כרוך באגרה, שאותה יש לשלם בעמדת המחשב שנמצאת בלשכת רישום המקרקעין. אפשרות נוספת היא לשלם את האגרה מראש באופן מקוון, דרך האתר הממשלתי. בנוסף, גם עורכי דין רשאים לרשום הערת אזהרה מסוימת בטאבו ובאופן מקוון דרך האתר של הטאבו.

עם הטופס החתום ואישור תשלום האגרה, יהיה ניתן להגיש את הבקשה בלשכת הטאבו. יש לצרף גם העתק ת.ז משני הצדדים (כאשר המוכר או הקונה הוא חברה בע"מ, יש לצרף במקום אישור מעו"ד המאמת את קיומה של החברה, או פרוטוקול חברה שמאשר את קיומה ואת ביצוע העסקה). אם הרישום מבוצע על ידי בעל הנכס עצמו, עליו לצרף עותק מהסכם המכר.

 

ביטול והסרה של הערת אזהרה

את הביטול של הערת האזהרה אפשר לבצע רק כאשר קיימת הסכמה מצד הגורם שלטובתו נרשמה ההערה, או לחילופין בכפוף לצו שקבע את הסרת ההערה מבית משפט. עניין זה מהווה למעשה את אחת הסיבות המרכזיות לכך שלא מומלץ בשום אופן לחתום על זיכרון דברים בעת מכירת דירה, משום שמסמך כזה עלול לאפשר לקונה לרשום ללא שום צורך באישור נוסף את הערת האזהרה בנכס לזכותו.

במקרה כזה, אם חלילה העסקה תתפוצץ, המוכרים ישארו עם הערת אזהרה לזכות קונה פוטנציאלי שדרושה כעת הסכמתו כדי להסיר את ההערה. ניקח לדוגמה מצב שבו מכרתם את דירתכם לגורם שלא עומד כראוי בתנאים שנקבעו בחוזה המכר ולא מעביר את התמורה הכספית בעבור הדירה.

לכן חשוב מאוד לבצע את עסקת המכר רק עם עורך דין מקרקעין שידאג מבעוד מועד לייפוי כוח בלתי חוזר לצורך ביטול הערת האזהרה (ייפוי הכוח נחתם על ידי הקונה בעת החתימה על הסכם המכר ומופקד אצל עורך דינו של המוכר) וכך להימנע ממצב של אזהרה שנרשמה ללא היכולת לבטלה.

 

דוגמאות נוספות לרישום הערות אזהרה בטאבו

הערות האזהרה הן אמצעי להבטחת מגוון רחב של עסקאות נדל"ן ומקרקעין. נפרט כעת מספר דוגמאות נוספות:

  • הורים שמעוניינים לתת לבתם דירה במתנה (עסקה ללא תמורה), רוצים להתנות את קבלתה בתנאים שונים, כמו למשל העדר הרשאה למכור את הדירה במסגרת זמן מסוימת, או הזכות שלהם להתגורר בדירה עד יום מותם או לחילופין לקבוע שדמי השכירות בגין הדירה יועברו אליהם כל עוד הם בחיים. את כל התנאים הרצויים ניתן יהיה להבטיח על ידי רישום הערות בטאבו.
  • שותפים עסקיים, בני משפחה או חברים רשאים לבצע רישום הערות בטאבו כדי להגדיר את הזכויות המדויקות של כל שותף, כך שלא יוכלו לפגוע אחד בשני במחלוקת או בעת סכסוך.
  • זוג צעיר קונה דירה חדשה מהקבלן ומקבל ממנו רישום הערה כבטוחה להבטחת כספי התמורה, כך שהזוג יבטיח לעצמו את הרכישה.
  • אדם א' נותן לאדם ב' הלוואה בסכום משמעותי ומעוניין להבטיח שההלוואה תוחזר לו. לשם כך הוא יוכל לרשום הערת אזהרה בטאבו בגין שיעבוד או התחייבות כלפיו, המונעים מאדם ב' למכור את הנכס בעתיד עד אשר תיפרע אותה ההלוואה.
  • אדם קונה דירה בכפוף לקבלת משכנתא וכעת הבנק יצור הערת אזהרה על התחייבות לתשלום המשכנתא, כך שהוא יוכל לממן את הרכישה ועוד לפני שהנכס הועבר על שמו באופן רשמי.

 

בדיקת נסח הטאבו לפני קנייה

כפי שאתם מבינים, רישום הערות בטאבו מעניק לכל אחד מהצדדים בעסקה ביטחון משפטי יעיל. באופן הזה, מי שרכשו קרקע או דירה ושרשמו לזכותם הערה בטאבו, ימנעו מבעל הנכס הנוכחי לבצע עסקה מקבילה מאחורי גבם עם קונה אחר.

גם אם הקונה הנוסף ינסה לרשום הערה משלו, רשם המקרקעין יחסום את האפשרות מכיוון שכבר קיימת הערה שכזו בטאבו. כך הוא מגן בפועל על סיכון גדול ומרכזי מאוד שקיים בעסקאות מקרקעין.

בדיקת רישום דירה בטאבו לפני התקדמות בניהול המשא ומתן לרכישת הנכס, תלמד גם על מצב הזכויות הקיים במקרקעין וזאת על פי הערת האזהרה שנרשמה בו. כך לדוגמה, הרוכשים יכולים ללמוד על כך שהוצא לבעל הנכס צו כינוס נכסים, שהנכס עתיד לעבור תמ"א 38 או שקיימות הגבלות כאלה ואחרות שצריך לקחת בחשבון לפני שממשיכים הלאה בעסקה.

לא בכדי כל עסקת מקרקעין תצריך עורך דין מתחום הנדל"ן, שיבטיח מראש את רישום הערת האזהרה בטאבו על זכויות בנכס מצד לקוחותיו. עורך הדין המייצג את הצד הקונה בעסקה יקבל אליו את נסח הטאבו מבעוד מועד כדי לברר את זהות בעלי הזכויות של הנכס וינחה את לקוחותיו להימנע מכל חתימה על זכרון דברים. באותו האופן, יפעל גם עורך הדין מצד הקונה, שעבורו זכרון הדברים עלול להסב פגיעה של ממש בזכויותיו על הנכס.

 

מהו תפקידו של עורך דין מקרקעין ברישום הערות בטאבו?

כל עסקה במקרקעין היא עסקה משמעותית ורצינית, המחייבת מעורבות משפטית מקצועית. עורך הדין נדרש לטפל וללוות משפטית את לקוחותיו במהלך כל השלבים הקיימים בעסקה ולהוציא אותה לפועל תוך מזעור ככל הניתן של הסיכונים הכרוכים בה.

כפועל יוצא של הבטחת הזכויות במקרים שונים, ניתן לערוך רישום הערות בטאבו שיגבה מצבים של חוסר וודאות או הבנה ויעניק לצדדים בעסקה את השקט והביטחון שבביצועה עד לסיום.

אם אתם מוכרים את דירתכם, צפו לבקשה מצד הקונים לרשום הערת אזהרה על הדירה בטאבו וזאת על מנת להבטיח אותה. במקרים אלה אל תתפשרו על עורך דין מקרקעין מטעמכם שישמש כנאמן לכל מקרה שיהיה צורך לבטל את הרישום. כך, אם הקונים לא יפעלו בהתאם להסכם מקרקעין, עורך הדין שנוסח מולו כתב נאמנות יוכל לבטל את הערת האזהרה. לכל שאלה, התייעצות ומתן שירותים משפטיים בתחומי המקרקעין פנו אלינו עוד היום.

לקבלת ייעוץ משפטי השאירו פרטים עכשיו!
שתף את המאמר:
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
דילוג לתוכן