העברה ללא תמורה או בשמה הנפוץ יותר: "העברה במתנה", מהווה עסקה בשווי כספי גבוה מאוד ויש לה שפע השלכות אפשריות שחשוב להכיר לעומק לפני ביצוע הפעולה. מאמר זה מפרט את כל התנאים והדקויות שעומדים מאחורי הנושא ושיש להביא בחשבון בכפוף לייעוץ משפטי מתאים.
עסקאות מתנה – מה צריך לדעת?
רובנו מפנטזים על "הדוד העשיר" שיבטיח את עתידנו הכלכלי עם שיק עתיר אפסים. אלא שדרך אחרת להבטיח עתיד, לספק גמול או עזרה כלכלית משמעותית, מגולמת בעסקאות מתנה כלומר העברה ללא תמורה. עסקאות אלו הן למעשה עסקאות "חינמיות", שלא מעורבים בהן כספים אך ייתכן שיהיו ליצירתן תנאים מסוימים, כפי שקורה בירושה על פי צוואה למשל.
חלק גדול מהנושא מתייחס בעיקר לעסקאות מתנה במקרקעין, דהיינו הקצאה או הקנייה של נכס ללא תמורה, אך חשוב להדגיש שעסקאות אלו מתרחשות גם במיטלטלין ובזכויות, למשל העברת מניות בעסק מסוים.
לפי חוק המתנה (התשכ"ה – 1968), המתנה תבוצע ללא שום תמורה (בחינם), לרבות כסף, טובת הנאה, הבטחות עתידיות ו/או תמורה מכל סוג שהיא לצד ג'. בעסקאות מתנה במקרקעין, יש להעביר את הזכויות המלאות ללא אגורה אחת תמורתן כדי שהדבר באמת ייחשב כמתנה ויספק את הפטור המיוחל ממס שבח ומס רכישה, שמתניעים לא פעם עסקאות מהסוג הזה.
העברה ללא תמורה במקרקעין יכולה להיות
- דירת מגורים
- מגרש (קרקע)
- משק חקלאי
- חנות
- משרד
העברה ללא תמורה בין קרובים יכולה להתבצע בין
- הורים לילדיהם (לרבות קטינים)
- ילדים להוריהם
- בני זוג הנשואים זה לזו
- בני זוג ידועים בציבור
- אחים
- סבים לנכדיהם או לנינים שלהם
יתרונות בעסקאות ללא תמורה
עקרונית, ניתן להבין שרצונו של אדם הוא להטיב עם מקבלי המתנה שלו, כמו קרובי משפחתו האהובים, אך צריך להתייחס כאן גם להיבט המשפטי הדומיננטי של עסקאות המתנה והוא העובדה שעסקה מהסוג הזה מספקת לא מעט יתרונות.
ראשית, חיסכון במס רכישה לנותן המתנה – אם לאדם מסוים יש דירת מגורים בבעלותו והוא מעוניין לרכוש לעצמו דירה שניה, הוא יחויב כחוק במס רכישה על דירתו הנוספת.
כדי לחסוך במס, הוא יוכל להעביר את הדירה הקיימת שלו במתנה לקרוב משפחה (למשל ילדו, או אחותו) וליהנות מפטור מלא או הפחתה נאה בתשלום המס ובהתאם למדרגות מס למחזיקי "דירה יחידה" (במקום מדרגות המיסוי שהיו חלות עליו כמחזיק "דירה נוספת" שמתחילות כבר ב-5% מהשקל הראשון).
שנית, עסקאות ללא תמורה חוסכות גם בתשלום מס שבח שנותן המתנה אמור לשלם. אם לאדם מסוים יש שתי דירות מגורים בבעלותו אך כעת ברצונו למכור אחת מהן, הוא יחויב לשלם מס שבח על הדירה הנמכרת בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, המתייחס אליו כ"מרובה דירות".
כדי לחסוך במס השבח, אותו אדם יוכל להעביר את אחת הדירות שבבעלותו במתנה לקרוב משפחתו (למשל לאבא שלו או לאשתו), למכור את הדירה שנותרה אצלו מיד לאחר מכן ובכך לקבל פטור מלא ממס שבח, על בסיס "דירת מגורים מזכה" (תנאי הסף לקבלת הפטור, לפיו תימכר דירה אחת בלבד בתקופה של 18 חודשים לפחות ובתנאי שפטור זה לא נוצל בעבר).
לחיסכון במס שבח במסגרת העברה ללא תמורה צריך להגיע מוכנים מאוד, שכן צריך לוודא שעסקת המתנה לא פוגעת בקבלת הפטור הרגיל לדירה יחידה מזכה ושמכירת הדירה השנייה לצד ג' מתבצעת בנקודת הזמן המתאימה.
עסקאות מתנה לצורך הבטחת זכויות עתידיות
מלבד החיסכון המשמעותי במס, לביצוע העברה ללא תמורה יש יתרונות טובים נוספים. אחד הבולטים שבהם הוא הימנעות מסכסוכי ירושה בעתיד, בהם יורש לא מרוצה עלול להתנגד לצוואה למשל. בעת העברה ללא תמורה, העסקה תוכל להתרחש בדרך של "אל חזור", כלומר שקיימת וודאות משפטית בעסקה ולפיכך לא ניתן להפוך אותה בעתיד.
עוד יתרון בולט הוא היכולת להבטיח את זכויותיהם של ילדים מנישואין קודמים, כך שבן או בת הזוג בפרק ב' לא יטענו לזכויות בדירה כלשהי. אמנם זוגות בפרק ב' יכולים לערוך ביניהם הסכם ממון, אך יש מקרים שבהם תימצא דרך לעקוף את ההסכם והדבר מותיר את זכויות הילדים ללא ההגנה הנדרשת. כדי לייצר הגנה הרמטית, יש לבצע העברה ללא תמורה לאחד הילדים.
אפשרות נוספת שלא רבים מודעים אליה, היא האפשרות לקבל הלוואות במימון של עד 70% משווי הדירה. איך? ובכן, רוכשי דירה ראשונה זכאים ל-75% מימון מערך הדירה. משפרי דיור (רוכשי דירה יחידה) זכאים ל-70% מימון מערך הדירה. משקיעים (רוכשי דירה נוספת) זכאים ל-50% מימון מערך הדירה.
אם משקיע (רוכש דירה נוספת) מבצע העברה ללא תמורה בתוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה הנוספת, או תוך 12 חודשים מקבלת החזקה אם זו דירה מקבלן, הוא לא ייחשב כמשקיע אלא כמשפר דיור – דבר שיוסיף לו 20% במימון בנקאי אפשרי. בנוסף, מהלך זה יפטור אותו מתשלום עתק של מס רכישה, כך שהתשלום יחול על פי מדרגות מס של "דירה יחידה".
כדאי גם לדעת שהעברות ללא תמורה יכולות "לכסות" במצבים שבהם לבני הזוג יש חובות מסוימים לנושים. אם למשל לאחד מבני הזוג יש דירה על שמו שבפועל מהווה את הרכוש המשותף של שניהם, יהיה אפשר להעביר מחצית מהזכויות לבן/ בת הזוג מראש ובכך לשמור על זכויותיו בעת הליכי גבייה מנושים שהיו עלולים לגרום לכינוס נכסים.
ועם זאת, מומלץ לבצע את העסקה בכפוף להתייעצות משפטית מבעוד מועד כדי לבחון את כדאיות הפעולה.
כך מבצעים עסקה ללא תמורה – שלב אחר שלב
- כל העברה ללא תמורה מצריכה חיתום על כמה מסמכים משפטים: תצהיר "נותן מתנה", תצהיר "מקבל מתנה", הסכם מתנה (רשות) הקובע תנאים מיוחדים שסוכמו מראש אם היו, חתימה על שטרי מכר/ העברת זכות שכירות/ זכות חכירה וחתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר לעורך דין המטפל. אם בעסקה מעורבת הערת אזהרה, יש לחתום גם על בקשה לרישום הערת אזהרה.
כל אלו צריכים להיות מאומתים וחתומים על ידי עורך דין מקרקעין ובכפוף אליהם יש למלא הצהרה על נכונות פרטים שתוגש לרשות המיסים.
- יש להגיש דיווח למיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים מהחתימה על העסקה ולשלם את המס עליה (אם חל על העסקה) בתוך 60 ימים.
- יש לקבל אישורי מיסים רלוונטיים: אישור מס רכישה, אישור מס שבח ואישור העירייה לטאבו (תעודה לרשם מקרקעין).
- בשלב האחרון יש להגיש את התיק לרישום בטאבו ולצרף אליו מספר מסמכים: צילומי תעודות הזהות של שני הצדדים לעסקה, שני עותקים משטרי המכר/ העברת זכות שכירות/ זכות חכירה, את אישורי המיסים, צילום רישיון עורך הדין המטפל (ככל שהגיש בעצמו את התיק בטאבו), אסמכתא על תשלום אגרת רישום בטאבו (נכון לשנת 2021 עומדת על 37 ₪).
בסיום המלא של התהליך, יש לוודא שהרישום הסתיים בהצלחה ולהוציא נסח טאבו.
נקודות ודגשים מסכמים
עסקת העברה ללא תמורה היא עסקה חוקית ולגיטימית, אך עליה להיות אמיתית, כלומר להתבצע באמת ולא רק למראית עין (להשאיר את הדירה בפועל בידי נותן המתנה למשל). מלבד תנאיה הבירוקרטיים, מדובר גם בעסקה שמצריכה הסכם יעיל המבוסס על פתרונות משפטיים ומונע בעיות עתידיות.
מעוניינים בעסקת מתנה ובעו"ד שילווה את התהליך בדרך המקצועית ביותר? פנו להתייעצות ראשונית עם עורכת הדין למקרקעין מירי יעקב גביש.
