מיסוי מקרקעין לרבות מס שבח, מס רכישה ומס רכוש

חוק מיסוי מקרקעין (התשכ"ג, 1963) קובע ומסדיר את תנאי המיסוי שחלים על עסקאות הנדל"ן וביניהם מס שבח, מס רכישה ומס רכוש. החוק עודכן ותוקן במרוצת השנים והותאם בכל פעם מחדש לשינויים כלכליים מדיניים ולהתפתחויות בתחום. מאמר זה יסייע למוכרים ולקונים שמעוניינים להבין את סכומי המס שעליהם לשלם, את הפטורים וההקלות האפשריות ועוד.

 

מהו מיסוי מקרקעין?

מקרקעין להגדרת החוק עשוי להיות בית, בניין או כל מבנה אחר המחובר בחיבור קבוע לקרקע. "זכות במקרקעין" להגדרת החוק תהיה בעלות, חכירה לתקופה שעולה על 25 שנים או הרשאה לשימוש במקרקעין שניתן לראות בה כבעלות או חכירה. כאשר מתרחשת מכירת זכות במקרקעין, החוק מגדיר אותה כהענקת זכות, העברת זכות או ויתור על הזכות.

העברת זכויות המתרחשת בהליכי גירושין, פירוק או חדלות פירעון לא נחשבת למכירה. חוק מיסוי מקרקעין חל על רכישה ומכירת זכות במקרקעין שנמצא בשטחי מדינת ישראל בלבד (כולל יו"ש) ומתייחס לשני סוגי מיסים: מס שבח ומס רכישה.

 

מס רכישה במקרקעין

מס זה משולם על ידי הקונה בעסקה וגובהו נגזר משווי המכירה. אם מדובר במקרקעין מסחרי או חקלאי או כל נכס אחר שאיננו מיועד למגורים, מחשבים את שיעור המס מהשקל הראשון. בדירות למגורים, מס הרכישה הוא מדורג. מס זה עשוי להיות פטור בהתאם לעמידה בתנאים המזכים לקבלת פטור או הקלה.

 

תשלום מקדמה במס רכישה

חוק מיסוי מקרקעין מעמיד מספר תנאים שמאפשרים לרוכש בעסקה לקבל אישור לטאבו עבור תשלום המס:

• חלפו 90 ימים מיום ההצהרה על העסקה (מצד הקונה) או 30 ימים ממועד המצאת המסמכים הנדרשים מצד הקונה, המאוחר מבין השניים.
• התיק עדיין פתוח ולא נערכה בו שומת מס רכישה
• המקדמה למס השבח שולמה על כחוק
• אם הוגשה בקשה להקלה או לפטור מס רכישה וככל שהועברו כל המסמכים המוכיחים את הזכאות עבורם.

סכום המקדמה במס רכישה נחשב כחלק מהתמורה החוזית שנקבעה בין הצדדים לעסקת המקרקעין. כעת כדי להפיק את שובר התשלום לטובת המקדמה, יש להגיש את טופס 7152 למס הכנסה. לאחר שהמקדמה תשולם כנדרש, יינתן אישור מס שבח לטאבו.

 

מס שבח במקרקעין

מס זה משולם על ידי המוכר בעסקה וגובהו נגזר מהעלייה בשווי הנכס שהתרחשה ממועד רכישתו. זהו סוג של מס רווח הון, שנוצר בשל שיעור הצמיחה בשווי הנכס כך שנוצר מהמכירה רווח לטובת המוכר. אם הדירה נמכרת בהפסד, מס השבח לא יוטל. כמו כן, מס זה נכלל בהכנסה החייבת בשנת המס ומחושב בסוף השנה בהתאם לזיכויים ולניכויים קיימים.

חישוב מס השבח מתבצע בהתאם לקביעת יום הקנייה של הנכס ושווי רכישתו, לעומת יום מכירתו ושווי הרכישה, בניכוי של כל ההוצאות המוכרות. גם הפעם קיימים תנאים לקבלת פטור או הקלה במס.

 

תשלום מקדמה במס שבח

מיסוי מקרקעין קובע תשלום מקדמה למס השבח החייב, בגובה של 7.5% מהתמורה. התשלום יחול לאחר שהועברה מהרוכש מקדמה בגובה של 40% מהמחיר הכולל, או לחילופין תשלום של 80% מהתמורה כאשר מדור ברכישה מקבלן. אם המכירה פטורה ממס שבח, היא תהיה פטורה כמובן גם מתשלום המקדמה. בכל מקרה התשלום לא יבוצע מתחת ל-40 ימים ממועד סיכום עסקת המכר.

ניתן להגיש בקשה להקטנת תשלום המקדמה על ידי טופס 7155 של מס הכנסה ולקבל החלטה לעניין בתוך 20 ימים ממועד ההגשה, או 20 ימים ממועד ההצהרה על העסקה, הכוללת שומה עצמית, המאוחר מבין השניים. תשובה שתתקבל מעבר למועד תיחשב כאישור לבקשה. אם הבקשה נדחתה, ניתן למלא את טופס 7156 שעניינו הוא בקשה לבחינת ההחלטה. בקשה זו תיבדק על ידי גורם חדש והוא ימסור תשובתו בתוך 45 ימים.

 

תיקון 85 לחוק מיסוי מקרקעין (דירה מזכה)

משפרי דיור חווים לעתים מצב שבו הם כבר רכשו נכס חדש אך עדיין לא מכרו את הישן, מה שמותיר אותם בנקודת זמן מסוימת כבעלים על שתי דירות במקביל – מצב שמחשיב אותם על פי חוק כמשקיעים על כל ההשלכות שבכך.

עד לפני מספר שנים ניתן היה להעניק פטור ממס שבח במכירת אחת הדירות בתוך שנתיים מיום רכישת הנכס האחרון מבין השניים. החל משנת 2016 הוחל תיקון 85 לחוק, המקצר את התקופה בה ניתן להחזיק בשתי הדירות מבלי להיחשב כמשקיעים לכדי 18 חודשים (שנה וחצי). תיקון זה גם מונה את המקרים שבהם הדירה הנוספת לא תיחשב כדירה שנייה לצורך מכירה וחבות במס:

• המכירה של הדירה החליפית בוצעה תוך 18 חודשים לכל היותר
• הדירה הושכרה לדייר מוגן עד שנת 1997
• קיימת בעלות על שליש או פחות מהזכויות בדירה (כל עוד שתי הדירות נמצאות בבניינים נפרדים).
• הדירה התקבלה בירושה וההורה המוריש היה בעל דירה יחידה בפטירתו ועמד בתנאי הזכאות לפטור, מבלי שהיו לו זכויות בכל דירה אחרת בעת הפטירה.
• הדירה התקבלה בירושה ואחזקות היורש בה הן מתחת ל-50%.

 

מס רכוש במקרקעין

מס רכוש הוא מס המוטל על קרקעות פנויות (כלומר שלא קיימת עליהן בנייה) ושאינן מוגדרות כקרקעות חקלאיות. תשלום זה מעוגן בחוק מס רכוש וקרן פיצויים (התשכ"א, 1961) שבוצעו בו תיקונים שונים במרוצת השנים.

במקור, המס מתרחש בכמה מקרים מסוימים מאוד כמו קרקע פנויה שאיננה חקלאית גם בטרם ניתנו אישורים לבנייה על גביה, קרקע פנויה עם מבנה ארעי ולא קבוע, קרקע עם מבנה קבוע הקטן ב-30% מהשטח המותר לבנייה על אותה הקרקע ועוד.

החייב בתשלום יכול להיות האדם שאותה קרקע רשומה על שמו, חוכר משנה או חוכר לתקופה של 25 שנים ומעלה או מי שקיבל אישור ממדינת ישראל/ מנהל מקרקעי ישראל לבצע שימוש בקרקע וללא קשר לתקופת האישור.

תשלום מס רכוש נקבע בשומה אחת לכל 5 שנים, אם כי ניתן להאריך את התקופה מצידו של מנהל מס רכוש או בעל הקרקע, ככל שערך הקרקע השתנה ב-20% או יותר מהשומה האחרונה שניתנה. אם בוצע שינוי כלשהו בקרקע כמו בנייה, שינוי ייעוד או הריסת מבנה, השינוי במס יחול מאותו מועד.

 

מה ההבדל בין מס רכוש למס רכישה?

מס רכישה חל על עסקת נדל"ן ומשולם עבורה נקודתית, להבדיל ממס רכוש שחל על קרקעות ומשולם בשיעור שנתי קבוע על ידי בעל הזכות.

 

מיסוי מקרקעין אפשרי נוסף: היטל השבחה

היטל השבחה הוא תשלום מחייב בכפוף ליצירת תב"ע הכוללת שינוי ייעוד, זכויות נוספות שנוצרו לנכס או הקלה בנוגע לנכס. מיסוי זה מוטל מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה על בעל הנכס וגובהו בדרך כלל עומד על 50% משווי ההשבחה. התשלום יבוצע רק בכפוף למכירת הנכס או הגשת בקשה להיתר בנייה בהתאם לזכויות הנוספות.

 

לסיכום:

חוק מיסוי מקרקעין לרבות מס שבח, מס רכישה ומס רכוש מגדיר את המסגרת שבה יש לפעול בביצוע עסקאות הנדל"ן בישראל מול רשות המיסים ואת החלוקה במיסוי בין הצדדים לעסקה. בין אם אתם מוכרים או רוכשים של נכס או שטח, רצוי להתעדכן מראש בתקנות המתאימות עבורכם ולבצע תכנון יעיל של המס באמצעות ייעוץ מקצועי של עורך דין מקרקעין. למידע נוסף ולליווי משפטי צרו קשר עם עורכת הדין מירי יעקב גביש.