אין אדם שמכר דירת מגורים ולא שמע על מס השבח. מדובר באחד ממסי המקרקעין שמטילה מדינת ישראל על מוכרי נכסי מקרקעין, כמו דירות או בתים פרטיים. למרות שמס השבח, שנגבה בעבור רווח שנוצר בעת מכירת דירת מגורים, נשמע לכאורה פשוט, מס שבח במכירת דירת מגורים הוא מורכב, והתעמקות בפרטים השונים שלו יכולה לחסוך הרבה מאוד כסף.
מכירת דירת מגורים בישראל
מכירת דירת מגורים בישראל היא לא דבר פשוט. לא מדובר על מכירה של מוצר או שירות כלשהו, על רהיט שיש לכם בבית ואפילו לא על מכירה של רכב. נכסי מקרקעין הם נכסים שהשווי הכספי שלהם הוא רב מאוד. מכיוון שמדובר בנכסים יקרים, ומכיוון שמדובר בנכסים שעשויים להיות הכרחיים לאנשים רבים, המדינה קובעת רגולציה וחוקים שונים הנוגעים למכירת נכסי מקרקעין, כולל מכירת דירת מגורים בישראל.
משרד עו"ד מירי יעקב גביש יוכל לסייע לכם בהבנת החוקים הללו לגבי עסקות ספציפיות שלכם. דירת מגורים בישראל נחשבת לנכס מקרקעין. החוק בישראל מבדיל בין שני סוגים של נכסים פיזיים: מקרקעין ומיטלטלין.
בעוד שמיטלטלין מתייחס לנכסים שניתן לשנע אותם ולהזיז אותם, כמו רהיטים או מכוניות למשל, נכסי מקרקעין הם נכסים שמחוברים לאדמה (קרקע למשל) או נכסים שאי אפשר להזיז אותם בפועל, כמו דירת מגורים, בניין מגורים או בית פרטי שצמוד לקרקע.
מה החוק אומר?
החוק מגדיר שני מיסי מקרקעין עיקריים. כאשר אנו מדברים על מכירת דירת מגורים, מס שבח הוא המס הרלוונטי למוכר. במדינת ישראל, ממס שבח במכירת דירת מגורים עומד על 25% קבועים. בדומה למע"מ (שעומד על 17% באופן קבוע), גם מס השבח אינו משתנה ועומד על אחוז קבוע מהסכום שממנו מחושב המס.
אדם יצטרך לשלם מס שבח רק כאשר הוא מוכר את הדירה שלו ברווח. כדי לברר האם נוצר רווח, לוקחים את סכום המכירה של הדירה ומפחיתים ממנו את מחירה המקורי של הדירה, המחיר בו קניתם אותה. אם יצא לכם סכום חיובי, הרי שזהו הרווח שנוצר ועליו תצטרכו לשלם מס בגובה של 25%. אם יצא סכום שלילי, הרי שלא נוצר רווח ואין צורך בתשלום מס שבח.
מה חשוב לדעת על חישוב מס שבח?
חישוב מס שבח נשמע פשוט עד כה. למרות זאת, אם תתעמקו במה שקובע החוק, תוכלו לחסוך הרבה מאוד כסף על ידי חישוב מס השבח. החוק קובע שיש עלויות מסוימות לאורך פרק הזמן בו הדירה הייתה בבעלותכם לפני שמכרתם אותה, שניתן לקחת בחשבון כאשר מחשבים מס שבח. הוספת העלויות הללו לחישוב הרווח שנוצר תאפשר לכם להציג באופן חוקי רווח נמוך יותר, ובכך תוכלו לשלם מיסוי נמוך יותר.
- הוצאות על שיפוצים של דירת המגורים
- תשלומי אגרות שקשורים למכירת הנכס
- דמי תיווך ברכישה שאינם עולים על 2%
- שכר טרחה ששולם לעורך דין
- דמי תיווך במכירה שאינם עולים על 2%
- שכר טרחה של שמאי מקרקעין
- עלויות ריבית כתוצאה ממשכנתא
כיצד מתבצע תשלום מס השבח בפועל?
חישבתם את המס שאתם צריכים לשלם? אל תצפו שהמדינה תבוא לקחת מכם את המס שאתם חייבים לשלם בצורה נוחה ופשוטה. איחור בתשלום יכול לגרר סנקציות שונות. ניתן לשלם כיום באתר רשות המיסים את מס השבח.
החוק קובע שיש לבצע את התשלום תוך 60 ימים מחתימת עסקת מכירת הדירה. תשלום מס שבח במכירת דירת מגורים יתבצע באתר לאחר מילוי פרטים אישיים רלוונטיים וכן מילוי של פרטים על אמצעי התשלום שבחרתם.
בקשה לדחיית תשלום מס שבח במכירת דירת מגורים
אומנם החוק קובע שיש לשלם מס שבח במכירת דירת מגורים תוך 60 ימים מחתימת העסקה, אך למעשה ניתן לבקש וגם לקבל דחייה לתשלום מס השבח. הדבר יכול לסייע עבור מי שאין לו את היכולות הכלכליות לשלם מס זה, בין היתר. ניתן לקבל דחייה בתשלום מס שבח במקרים הבאים:
- המוכר עדיין מחזיק בדירה והרוכש אינו התחיל להתגורר בה
- המוכר לא קיבל לידיו 40% או יותר מהמחיר של הדירה
- עוד לא הועבר ייפוי כוח לצורך העברת הזכויות במקרקעין
מה חשוב לדעת על פטור ממס שבח?
פטור ממס שבח הוא דבר שקיים מבחינת החוק. החוק מאפשר לבעל דירה או לבעלים משותפים של דירה להגיש בקשה לפטור ממס שבח. קבלת הפטור עשויה להיות משמעותית במיוחד. תשלום מס שבח יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים ולמאות אלפי שקלים. קבלת פטור על הסכום המלא של מס שבח למכירת דירת מגורים תאפשר לכם לחסוך את הכסף הזה.
מס יסף ומס שבח
המדינה מטילה מיסים מסוגים שונים. חלק מהמיסים מחושבים בצורה שנחשבת להוגנת יותר, בצורה הדרגתית. ככל שאדם מכניס יותר, או מוכר נכסים בערך גבוה יותר, הוא עשוי לשלם תוספת על מס או מס גבוה יותר.
למשל, כאשר אדם מוכר דירה שהערך שלה הוא גבוה מאוד (מעל 4.5 מיליון שקלים), הוא יצטרך לשלם מס שבח על הרווח שייווצר לו ממכירת הדירה, אך לכך גם יתווסף מס יסף. מס זה עובד בצורה הדרגתית. ככל שהדירה שנמכרה יקרה יותר, כך גובה מס זה יהיה גבוה יותר. שיעור מס היסף יחול במלואו בעת מכירת נכס מקרקעין תואם, בגובה של 3%.
פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים
פטור ממס שבח יכול להינתן במספר מקרים שונים. אם אדם מוכר את הדירה היחידה בבעלותו, ובתנאי שהדירה הייתה בבעלותו לא פחות מ-18 חודשים, הוא יכול לקבל פטור במכירת הדירה. אם דירה רשומה על בן או בת הזוג של המוכר, או על ילדו הקטין של המוכר, הוא יצטרך בכל מקרה לשלם מס שבח. ניתן לקבל פטור ממס שבח גם בעת מכירה של דירות נוספות, אם כי הדבר מורכב יותר מבחינת החוק.
פריסת מס שבח
אחת השיטות המוכחות להוזלה של תשלום מס שבח במכירת דירת מגורים היא פריסה של מס השבח. את מס השבח ניתן לפרוס לתקופה של עד ארבע שנים או לתקופה של מספר השנים שבהן הייתה הדירה בבעלותכם, כשהחוק מאפשר לפרוס לתקופה הקצרה ביותר מבין השתיים.
פריסת מס השבח יכול לאפשר לכם להעביר את הרווח הריאלי לצורך תשלום מס הכנסה, מה שיפחית את המס שתצטרכו לשלם בעבור הרווח ממכירת הדירה.
החזר מס שבח
שמעתם פעם על החזרי מס? ישנם מצבים רבים בהם אזרח משלם לרשויות המס יותר מדי ממה שהוא היה אמור. הדבר קורה לרוב בעקבות תקופות של החלפת עבודה, או בעסקאות בהן נדרש אדם לדווח בעצמו לרשות המיסים. ניתן לקבל החזר מס בעבור תשלום מס שבח גבוה מדי.
עורך דין מיסוי מקרקעין
איש המקצוע שיכול לתת לכם את הסיוע הממשי בעת מכירת דירת מגורים, בכל הקשור לעניין המיסוי, הוא עורך דין מיסוי מקרקעין. עורך דין זה בקיא בחוקי מס השבח על שלל ההיבטים השונים של מיסוי זה. עורך הדין יוכל לסייע לכם באמצעות:
- בחינת החזרי מס שמגיעים לכם
- ייעוץ בגין פריסת מס שבח
- בחינת זכאות לקבלת פטור מתשלום מס שבח
