רכישת דירה להשקעה

לקבלת ייעוץ משפטי השאירו פרטים עכשיו!

בשוק שבו יש מחסור חמור בדיור, באופן אשר מסביר את הביקוש העצום לשוק הדיור אשר מחיריו עולים ללא הפסקה, קחו למשל כדוגמא את הערים רמלה ובאר שבע – ערים אשר מחירי הדיור בהם זינקו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות – יש רבים שהרוויחו מהעליות הללו והשקיעו אז כספם בשוק הנדל״ן. אולם, מה שחשוב לזכור אם אתם קוראים את המאמר הזה גם לאחר שהמחירים זנקו בעשרות אחוזים – מדובר בשוק אשר מהווה כר פורה להשקעת הון וקבלת תשואה מכובדת כחלק מתיק ההשקעות שלכם.

 

בכל שוק שבו יש כסף להשקיע, יש גם כסף להפסיד, ולמרות הנטייה הטבעת של הישראלי המצוי לעגל פינות ולנסות לחסוך כל שקל, דווקא בשוק הנדל״ן – באחד השווקים בו טעויות יכולות לעלות מליוני שקלים – מומלץ לא לחסוך במקומות החשובים, ואחד החשובים שבהם – ליווי משפטי צמוד. תחשבו על ההבדל בין רכישת דירה עם או בלי ייעוץ משפטי כמו ההבדל בין אדם המעוניין לזכות במדליית זהב ללא מאמן מקצועי. יש דברים שפשוט לא ניתן לעשות לבד בהצלחה וביעילות. אז הנה כמה נקודות חשובות, הנוגעות להיבטים המשפטיים והעסקיים של הנכס, שחשוב לזכור לפני שצוללים לשוק הדיור:

 

מהו סוג הנכס?

בישראל, קרקעות מחולקות לכמה סוגים שונים כאשר החלוקה הגסה הינה בין בעלות מלאה לבין חכירה לדורות. בעלות מלאה משמעותה היא שמי שמוכר לכם את הבית הינו הבעלים החוקי של הדירה. חכירה לדורות הינה מצב בו הבעלים של הקרקע הינו המדינה, והאדם אשר ממנו אתם מבצעים את הרכישה הינו חוכר לדורות, דהיינו, אדם בעל זכות שכירות לעשרות שנים. לעיתים מעמד זה של הקרקע עשוי להשפיע על הרצון שלכם להשקיע במיקום מסוים היות ולרוב האינטרס הראשון הוא שאתם תהיו הבעלים הרשומים בקרקע. על מנת לדעת מה מצב הנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש, ובנוסף לכך לדעת מה מעמדו החוקי של הבעלים, ובעיקר האם המוכר הוא מי שמתיימר להיות – יש לבצע בדיקה של הקרקע בנסח טאבו. מדובר בבדיקה פשוטה שכל מה שצריך הוא פרטי הבעלים (שם ותעודת זהו) ואת פרטי הקרקע (גוש, חלקה ותת חלקה). בדיקה זו תגלה לכם האם הבעלים הינו הבעלים הרשום, האם הוא מחזיק בבעלות מלאה או בשותפות עם אנשים נוספים, ועוד.

 

הערת אזהרה – מה זה ולמה זה חשוב?

בנסח הטאבו ניתן לרשום הערת אזהרה אשר משמעותה הינה מעין סימן קריאה אדום המופיע על פרטי הנכס, אשר כוללים זכויות על הקרקע שטרם הושלמו. למשל, כאשר אדם קונה דירה, רישום הערת אזהרה בטרם ביצוע מלוא התשלום מבטיח ברוב המקרים שהבעלים לא יוכל למכור את הדירה לאדם נוסף וכך למעול בכספיכם. יתירה מכך – אם בדקתם את נסח הטאבו בנוגע לדירה שאתם מעוניינים לרכוש, ורשומה עליה הערת אזהרה – מדובר בתמרור עצור! אל תמשיכו בתהליך הרכישה לפני שביררתם מה משמעות ההערה והאם היא משפיע על יכולותיכם להשלים את העסקה.

 

עיקולים, צווי מניעה וכל השאר – בדיקת התחייבויות קודמות הרשומות על הנכס

בלא מעט מקרים, קיימים מוכרים אשר נכנסו לחובות, ועל הנכס שבבעלותם רשומה עיקול. במצב זה, הזכויות של המעקל מקנות לו את היכולת לקבל כל תשלום אשר מיועד למוכר, באופן אשר הופך אותו למוכר בפועל. בנוסף, ייתכן שעקב התחייבות קודם וניהול הליך משפטי – בית המשפט יטיל צו מניעה האוסר על מכירה של הנכס בטרם פתירת המחלוקת המשפטית שנוצרה. במצב זה אין לכם יכולת אפקטיבית לבצע את הרכישה.

חשוב לדעת מול מי אתם מתנהלים ברכישת נכס להשקעה, ובעיקר לבצע את כל הבדיקות המקדימות לפני שאתם חותמים על חוזה ונכנסים לפינה שלא תכננתם להיכנס אליה.

 

סיפורים מההפטרה – מה יכול לקרות ואיך מונעים את זה?

דמיינו את המצב הבא – התחלתם לבצע תהליך רכישת דירה. חתמתם על חוזה, התחלתם לשלם לבעלי הדירה תשלום תמורת העברת זכויות הבעלות במקרקעין וכל זאת בזמן שלא רשמתם הערת אזהרה. במהלך אותו הזמן, המוכר מכר את הדירה לאדם נוסף. אותו אדם לא ידע ולא יכול היה לדעת שגם אתם קונים את הדירה, ביצע את כל התשלומים והשלים את רישומו כבעלי הקרקע בלשכת רישום המקרקעין. מי אתם חושבים שיזכה בדירה בסוף? על פניו אתם צריכים לקבל את הדירה כי הייתם ראשונים. אולם, במצב שתואר קיימים נסיבות מצטברות לפיהם דווקא השני (האחרון בזמן) הוא זה שיזכרה בדירה בסוף.

וכך קובע סעיף 9 לחוק המקרקעין:

״התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום- לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום- לב –  זכותו עדיפה״.

מצב זה אולי נדמה לכם כחריג, אולם כמות הדיו שנשפכה על דפים של פסקי דין אשר דנו והכריעו בסוגיה הינה אינסופית. מכלל הספרות המשפטית חשוב לזכור את הלקח הבא – ברוב המקרים, הדבר שמונע קיום של עסקה נוגדת, ובעיקר צרות משפטיות למשך שנים הינו – הערת אזהרה. עיקוב ברישום הבעלות הינו בעייתי. אך עיכוב ברישום הערת אזהרה עלול לעלות לכם ביוקר.

רכישת דירה להשקעה

למה להזמין עו"ד מומחה

זוהי רק דוגמא אחת מיני רבות לכל מה שיכל להסתבך בעסקה במקרקעין. ולכן – תפקידו של עורך דין מקרקעין איננו רק לנצח בתביעה בבית המשפט. תפקידו של עורך דין הוא בעיקר למנוע את הכניסה לשם. עורך דין השותף לעסקת מקרקעין הוא מה שחייבים בעסקה טובה. בלעדיו העסקה לא מתקיימת. רק תחשבו על מצב בו אתם עומדים מול מוכר המצויד בעורך דין המנסח עבורו את עסקת המכר. צריך לדעת איך לקרוא חוזר, איזה תנאים חייבים להיכלל בו כדי להבטיח את זכויותיכם. יתירה מכך, צריך לדעת מתי לבצע כל פעולה, מה הדרך הכי טובה לבצע אותה, איך להתמודד עם הבירוקרטיה, ובעיקר – איך למנוע טעויות שיעולו לכם ביוקר.

דווקא במקום בו נדרשת מומחיות של עורכי דין, חשוב לא לנסות לחסוך בטווח הקצר ולעבוד לבד. טעויות יכולות לעלות לכם ביוקר. אתם מעוניינים לרכוש דירה להשקעה? אתם מעוניינים למכור דירה? צרו קשר ונדאג שתקבלו את כל מה שאתם צריכים! מירי יעקב גביש הינה עורך דין בעלת מומחיות יוצאת דופן ושנים של ניסיון. למירי יש ידע וניסיון נרחב בכלל נדבכי המשפט האזרחי בכלל וגם בכל היבטי דיני המקרקעין בפרט. צוות עורכי הדירה העומדים לרשותה יגבש עבורכם את העסקה הטובה ביותר, באופן אשר יבטיח את האינטרסים שלכם במסגרת הדין. צרו קשר וניתן לכם ייעוץ משפטי ממדרגה ראשונה. ייעוץ ראשוני ללא תשלום והתחייבות מצדכם. 077-729-9358.

לקבלת ייעוץ משפטי השאירו פרטים עכשיו!
שתף את המאמר:
שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
יש לך שאלה?
עורך דין מירי יעקב גביש ראשית
אודות המחברת:
עו"ד מירי יעקב גביש

בוגרת הפקולטה למשפטים באוניברסיטת בר-אילן שם למדה החל משנת 1996 במסגרת העתודה הצבאית ועוסקת בדיני צבא עד היום. מירי היא גם עורכת דין, מגשרת ונוטריון.

לקבלת ייעוץ משפטי השאירו פרטים עכשיו!
No data was found
Call Now Button