א' - ה': 18:00 - 9:00

יום שישי עד השעה 14:00.

073-3744460

לייעוץ מיידי חייגו עכשיו!

קרית אונו

רחוב ירושלים 39, מגדל A.

עו"ד מירי יעקב גביש

מהן הבדיקות שכדאי לעשות לפני ביצוע עסקת מקרקעין?

צעדים חשובים בחיינו, דורשים בירור מעמיק והשגת מידע רב ככל הניתן לפני שמתחילים בכלל למתוח את הרגל. על כן, קניית נכס הינה צעד כלכלי חשוב ביותר, שאין לגשת לביצועו לפני שצוללים לעומק אל תוך עולם המקרקעין.

הליכי רכישת דירה או שטחי מקרקעין הינם הליכים מורכבים שנוטים להפוך למלאי סיכון, אם אין בהם תיווך, ייעוץ וליווי מקצועי ויסודי של עורך דין מקרקעין בקיא ומנוסה ביותר בתחום. גם אם תהגו יומם וליל בתנאים השונים, בכללים, בבדיקות ובבירורים הכרוכים בעסקה, לא תוכלו להחליף שנות ניסיון רבות, המבוססות על ידע משפטי נרחב, היכרות עם שוק הנדל"ן בישראל, המערכת הבנקאית ושלל "הפרטים הקטנים", שחוסר תשומת הלב אליהם, מוביל את הרוכשים פעמים רבות לעסקה גרועה. משרדה של עורכת הדין מירי יעקב גביש יערוב לרכישה בטוחה שבה תוכלו לדעת בוודאות בפני איזו עסקה אתם עומדים, מהם פרטיה וממה חשוב להיזהר כבר מהרגע הראשון. כל אלו תוך ליווי מקצועי אישי ומסור ושמירה על זמינות גבוהה.

מירי-פרופיל-מרובע

עורך דין מקרקעין מירי יעקב גביש

צור קשר ואנחנו נדאג לשאר!

1. שיעור בגיאוגרפיה: סיור בנכס ובסביבה

אז מצאתם דירה שממש אהבתם וגם המחיר מתאים! מזל טוב, בהחלט אפשר להתחיל להתרגש… יחד עם זאת, חשוב שלא תיסחפו עם האופוריה ובעיקר – אל תמהרו. ההחלטה הגורלית הזו, חייבת לכלול מודעות מוחלטת לכל פרמטר, סעיף ותנאי אפשרי, עוד הרבה לפני שתתקדמו מול בעלי הבית. לכן, לבדיקה הגיאוגרפית חשיבות רבה ומכרעת: היכן ממוקם הבית? מה נמצא בסביבתו? (קאנטרי רועש, אנטנה אימתנית, מפעל מזהם, כביש ראשי סמוך) כיצד נראה המקום ביום ומי מסתובב בו בלילה? מהן דרכי הגישה הביתה? אמנם התאהבתם בדירה, אך חשוב שלא תפספסו את מה שהיא כוללת סביבה – ממצאים שעלולים להשפיע על אורח חייכם החדש באופן בלתי רצוי וכבר מן הרגע הראשון. אל תסתפקו רק בביקורים בשכונה ובדירה, נסו לשאול גם את השכנים ובעלי העסקים הנמצאים בסמוך. סיירו בדירה, הביטו על החלונות והתריסים, כיווני האוויר, המיזוג, חפשו ליקויים כמו סדקים ורטיבויות ובררו האם חלו בעבר בעיות בנוגע לליקויי בניה או בדבר איכות המבנה. עוד כדאי לבחון את האקוסטיקה, רמת התחזוקה של הבניין או הרחוב, מפגעי התברואה, שטחים פרטיים וציבוריים העומדים לרשותכם (כמו חניה, מחסן, לובי וכד') וכן המרקם האנושי הקיים בבניין והתאמתו אליכם.

 

2. בדיקת זהות הנכס והמוכר

באתר רשות המיסים קיים מאגר נדל"ן פתוח לעיני הציבור ובו תיעוד רב לגבי עסקאות רכישת דירה שכבר בוצעו. האתר מפרט את הכתובת, מספר גוש חלקה, סוג הדירה, תאריך הקנייה וכמובן את סכום העסקה. פרטים שיעזרו לכם לקבל מושג בנוגע למחיר וגם לנהל משא ומתן לגביו מול בעלי הדירה. בנוסף חשוב לדעת, כי עלולים להתקיים הבדלים בין שטח הדירה המצוי בטאבו, לבין השטח בפועל כפי שמצוין בחשבון הארנונה. על כן בצעו בדיקה והצלבת נתונים כבר מהשלב הראשון. תוכלו לבקש את נסח הטאבו מהמוכר בהגעתכם לבדיקת הדירה, או לבקש ממנו להוציא זאת מתוך האתר הממשלתי של אגף הסדר ורישום מקרקעין, בתשלום אגרה על סך 15 שקלים. לחילופין, תוכלו לברר את מספרי הגוש והחלקה הרשומים בחשבון הארנונה, בחוזה הרכישה של המוכר או דרך אתרי אינטרנט שונים בהם ניתן להזין את הנתונים באופן מהיר ופשוט. נסח הטאבו, יאפשר לכם לגלות האם הדירה רשומה בטאבו, האם המוכר של הבית הינו אכן הבעלים הרשומים עליו, האם קיים שיעבוד, עיקול, צו מנהלי או הערת אזהרה. עורכת הדין מירי יעקב גביש תוכל לבדוק עבורכם את פרטים אלו בעין מקצועית ולהאיר את עיניכם במקרה שקיימת בעיה עם רישום הזכויות של הדירה. במסגרת השירות המוענק לרוכשי הדירות, בודקת עורכת הדין גם האם קיימות חריגות בנייה, קנסות, צווי הריסה, היטלי השבחה מאת הרשות המקומית וכל סיטואציה שעלולה להיות לה השפעה מכרעת לא רק על השווי האמיתי של הנכס – אלא גם על האפשרות להשתמש בו למגורים. במקרים מסוימים, יעלה הצורך גם בבדיקת שמאי מקרקעין מוסמך שידע להעריך על בסיס כל אלה את שוויו האמיתי והראוי של הנכס.

 

3. עדיף מוקדם מאשר מאוחר: הבקשה למשכנתא

ההמלצה הגורפת של כל המומחים היא להתחיל בבדיקה מול הבנקים והסניפים השונים עוד הרבה לפני חתימה על ההסכמים. וכאשר יימצא המקום המתאים שמספק לכם תנאי החזר אידיאליים, יש להגיש "אישור עקרוני בדבר קבלת הלוואת משכנתא". ומה המשמעות? בדרך כלל, חוזה רכישת הדירה כולל סעיף שלפיו אם לא תוכלו לקבל משכנתא או שהיא תעוכב מסיבה כלשהיא, לא תוכלו לבטל את החוזה. לכן תחילת ההליך מול הבנק מאוחר מידי, כרוכה בסיכונים גבוהים יותר ומצבים בלתי נעימים. בנוסף, ייעוץ משכנתא הינו דבר שכדאי לקחת בחשבון.

 

4.  קבלת תשריט דירה ותיק הרשות המקומית

השטח, הגבולות, החלוקה הפנימית של הבית, התוספות המיוחדות, החצר… תשריט הדירה הוא התוכנית המחייבת שתואמת את זכויות המוכר בטאבו. עורכת הדין מירי יעקב גביש תקיים השוואה בין מה שהוצג לכם על ידי המוכר בעל פה לבין מה שמוצג בתשריט הדירה: האם החצר שהוצגה בפניכם אכן שייכת בבלעדיות לדירה? האם החניה שהוצגה לכם אכן צמודה לדירה? האם המחסן והגג אכן שלכם? האם בוצעו שינויים או תוספות שלא כדין?

בנוסף, תבצע עורכת הדין פנייה אל מחלקת ההנדסה של העיריה או הרשות המקומית, לשם עיון במידע חיוני כמו קרקעות סמוכות שמהוות עתודת בנייה או מסחר, ליקויי בנייה, צווי הריסה, זכויות בניה בלתי מנוצלות ועוד.

 

5. זהירות, זיכרון דברים

זהו מסמך בעל תוקף משפטי מחייב שלרוב נהוג לערוך כדי לסגור מראש את תנאי הרכישה של הדירה. אך זכרו, אין לחתום על שום מסמך לפני שייבדק היטב על ידי עורך דין קניית דירה מהימן ומקצועי מטעמכם בלבד! זיכרון דברים חייב לכלול את תנאי העסקה העיקריים כמו זהות הצדדים המעורבים בעסקה, תיאור של הנכס, הסכום הכספי ומועד התשלום והכניסה לדירה ועוד והוא נחשב למסמך מחייב שלא ניתן להתחרט עליו, לחזור ממנו או לבקש לשנותו. במקרה שיש צורך בביטול המסמך, תידרשו להוצאות או תשלום פיצויים בסכומים כבדים, ניהול הליך משפטי וכמובן ייצוג משפטי.

לחוזה המכר, כלומר המסמך הרשמי המפרט את סיכום הרכישה כולה, ישנה חשיבות רבה ומוחלטת בנוגע לכל הדברים שסוכמו מול הצדדים עד כה. מומלץ לנסח טיוטה סופית שתיבדק תחת עינה הבוחנת של עורכת הדין לפני שתוצא אל הפועל. עורכת הדין תדאג לבצע בכפוף לחתימה על הנוסח הסופי גם הערת אזהרה, שתמנע מהמוכר לבצע כל עסקה מנוגדת ותגן עליכם במקרה וקיים עיקול או צו מחייב על הדירה.

 

6. לא זזים בלי ייעוץ משפטי!

לחשיבות הייעוץ והליווי המקצועי בכל קניית דירה, בית ונכס אין תחליף! מאחר ומדובר בעסקה המבוצעת בסכומים כספיים גבוהים ובהחלטה שמשפיעה באופן ישיר על עתידכם מכאן והלאה, פנו בהקדם לעורכת הדין מירי יעקב גביש שתלווה אתכם בכל שלבי התהליך מהרגע הראשון, תנחה אתכם בביצוע כלל הבדיקות המקדימות, התנאים המלווים את ההסכם ותסייע לכם לצלוח את המסלול לדירה באופן בטוח, משתלם וראוי, ללא סיכונים מיותרים.

בדיקות חשובות לפני עסקת מקרקעין
Sending
User Rating 5 (1 vote)

השארת תגובה