ייצוג קבלנים בעסקאות מקרקעין

כל פרויקט בנייה חושף את הקבלנים כאנשי מקצוע לטווח רחב מאוד של סיכונים פוטנציאליים מבחינה משפטית, מה שגורם להם להיעזר בשירותיו של עורך דין מקרקעין מקצועי וצמוד כבר מהרגע הראשון: החל מהבעת הרצון לרכישת הזכויות על הקרקע לבנייה ועד הרגע שבו נמסר המפתח לדיירים החדשים. הקבלן מצוי בקשר הדוק ויומיומי עם שלל גורמים כמו מע"צ, רשות מקרקעי ישראל, הרשויות המקומיות, הפועלים באתר הבנייה, כלי הרכב הכבדים הפועלים בשטח וכמובן – הדיירים או בעלי הזכות העתידיים על הנכס. על כן, אין חשוב יותר עבורו מייצוג והגנה משפטיים עבור כל סיטואציה, באמינות ומתוך המון שנות ניסיון. על כן, אין חשיבות רבה יותר בתחום המקרקעין מאשר ייצוג והגנה משפטיים לקבלן משפטיים מאת עורך דין מקרקעין אמין ומנוסה – איש מקצוע מתאים שיעניק תוקף ראוי לכל מהלך עבודתו של הקבלן ויביא לייצוגו הראוי מול הגופים השונים ומול בית המשפט, אם יהיה בכך צורך.

מירי-פרופיל-מרובע

עורך דין מקרקעין מירי יעקב גביש

צור קשר ואנחנו נדאג לשאר!

סיבה לדאגה בענף הקבלנות

חמישה קבלנים התאספו ביום גשום אחד תחת קורת הגג של אולם בית המשפט. הם הואשמו  בתשלומי שוחד לעיריות באזור גוש דן באופן שיטתי ובמשך תקופה ארוכה, כדי לקבל אישורי בניה. הידיעה התגלגלה במהירות מחדרי החקירות של להב 443, התקשורת מיהרה לשלוף מצלמות ולסקר, משרד השיכון והבינוי כבר הכין תסכית יח"צ לציבור הרחב בנושא עוקצי נדל"ן וההמונים? הם פשוט נותרו אדישים למדי.

ישראל סובלת ממגמה שלילית חמורה של תדמית הקבלנים, בעקבות סיפורי עוקצים רבים בעסקאות מקרקעין שנחשפים בתקשורת, עד כי נדמה שבשנים האחרונות מאמינים הדיירים כי אין לסמוך עליהם כלל. דבר זה גורם לתחום הקבלנות בישראל להיראות "מסוכן" ו"בלתי אמין" ומייצר בשל כך הפסדים רבים שנגרמים לקבלנים הטובים. לצד המוניטין הגרוע שמשפיע על תחום הקבלנות, נחשף לאחרונה כי גם הירידה בביקוש הדירות מובילה לקריסה כלכלית של הקבלנים. באין ברירה הם נאלצים לקחת עבודות מכרזים במחירי הפסד ולהיקלע במהירות מסחררת למשבר: חברת הבנייה בקשיים והכניסה לדירה מתעכבת? יש לשלם פיצוי לדיירים. הדיירים אינם מרוצים? המשך עבודת הקבלן כולה בסכנה. בהיעדר תאגיד או גוף מקצועי שתומכים ומגנים על הקבלן וללא עורך דין מקרקעין צמוד שיסייע לכל צורך, נותרים הקבלנים חשופים לפגיעה ונזקים כלכליים שעלולים להשפיע על עתידם המקצועי.

כך קרה למשל, כששלחה דיירת נרגזת מתל אביב צרור מכתבים אל גורמים שונים בענף הבניה המחוזי ובהם הכריזה כי הקבלן שביצע תמ"א 38 בבניינה הינו בבחינת "גנב, שקרן ורמאי!" בעלת הדירה שהתנגדה למתווה התמ"א שהוצג על ידי הקבלן, הקפידה להגיש נגדו שלל תלונות לרשויות והשניים נקלעו למסכת של דיונים משפטיים מיותרים, עד שלבסוף נאלצה הגברת לשלם פיצוי לקבלן על סך 50,000 ₪ בגין לשון הרע.

עורכת הדין מירי יעקב גביש עוסקת בתחום המקרקעין מזה שנים רבות והיא מהווה פלטפורמה מקצועית כוללת עבור הקבלנים הזקוקים לייצוג מתאים במהלך עסקאות מקרקעין. הניסיון והמוניטין שצברה, מסייעים לקבלנים ביישוב סכסוכים ומחלוקות מול דיירים, רשויות מקומיות וגופים הקשורים לתהליך הבנייה, בחינת האישורים והעמידה בתקנות, ניסוח חוזים ובדיקת חוזים וכמובן מתן ייצוג משפטי במידת הצורך.

א' זה אישור, ב' זו בנייה: התהליך מנקודת מבטו של הקבלן

כבר עם תום הפגישה הראשונה בה מביע הקבלן רצון לרכוש את הזכויות על הקרקע, תבחן עורכת הדין את הרישום הנוכחי של הקרקע ואת הייעוד שלה, תנסח חוזה מול בעלי הקרקע (אם מדובר בקרקע שבבעלות המדינה – הבעלים הוא מינהל מקרקעי ישראל) ותיגש לביצוע המשא ומתן. לאחר שנרכשו הזכויות, ייבחנו סוגיות המיסוי והתשלומים החלים על הקרקע שיש להסדירם, את סוגיות התכנון והבנייה, את הסדרת הרגולציה מול גופים כמו הבנק, חברת החשמל ועוד.

לאחר קבלת היתר הבנייה, יוכל הקבלן לפצוח בקמפיין שיווק הדירות. בשלב זה תנסח עורכת הדין את מסמכי ההתקשרות מול רוכשי הדירות, תטפל ברישום הערות אזהרה ותסייע בניהול משא ומתן עם רוכשים או עורכי דינם. עם סיום הבניה ומסירת הדירות, תפעל עורכת הדין למען רישום הבית המשותף ורישום הזכויות של הרוכשים לפי החלוקה לדירות. על פי החוק, חל איסור על עורך הדין של הקבלן לייצג במקביל גם את הדיירים, שהרי במצב זה מתבצע ניגוד עניינים או חלילה מצב העלול לפגוע בזכויות הרוכשים. קבלנים המציעים לרוכשי הדירות להיעזר בעורך דינם לצורך חתימה על חוזה המכר והסכמי הרכישה היא איננה חוקית. באופן זהה, גם עורך דינו של הרוכש לא יוכל לייצג את הקבלן, במידה ויזדקק להגנות משפטיות.

ייצוג משפטי מלא בעסקאות קומבינציה

עסקת קומבינציה במקרקעין היא עסקה שבה הבעלים של השטח מעניק לקבלן או היזם חלק משטחו, במטרה לקבל בעתיד חלק מהמבנים שייבנו בשטח. השניים מתווים כבר מהרגע הראשון את הסכם השטח שיוקצה ולשם כך ינוסח חוזה מתאים המחייב את הצדדים. סוג עסקאות זה כרוך בתנאים משפטיים רבים שיש לבחון היטב: מהם שירותי הבניה הרלוונטיים בשטח, גובה התשלום למע"מ, מס שבח, ההתנהלות מול מנהל מקרקעי ישראל ועוד. הקבלן כבעלים הטרי על השטח לוקח על עצמו בעת ובעונה אחת סיכונים ויתרונות רבים, שעליהם להיבחן בעין מקצועית ובאופן מקיף על ידי עורכת הדין מירי יעקב גביש.

אך מה יקרה אם במהלך הבניה יחולו שינויים ומגמות בשוק הנדל"ן שישפיעו על ערכו הנוכחי של השטח? בטרם החתימה על ההסכם, יוערך "שיעור הקומבינציה" – כלומר הערכת מידת אי הוודאות והסיכונים שלוקח על עצמו הקבלן בדיוק לאור סיטואציה אפשרית שכזו. שיעור הקומבינציה הינו גמיש ומורכב, היות והעסקה יכולה להתבצע באופן של עסקת מכר מלא (כאשר כל הקרקע נמסרת לקבלן) או חלקי (כאשר מתקיימת מסירת חלק מסוים מהשטח) ועל כן העסקה מחייבת מפגש ייעוץ מעמיק ומדויק מול עורכת הדין.  

האחריות של רוכשי הדירות

לקבלנים אחריות מלאה על תקינות העבודה ומהימנותה, התיקונים, העמידה בזמנים, העלויות שהוגדרו ותנאי הבטיחות. אך על מה אחראי רוכש הדירה או בעל הדירה המשפץ? ראשית, עליו לבדוק כי הקבלן אכן רשום ברשם הקבלנים של משרד הבינוי ורישיונו תקף. על פי חוק, מותר להעסיק קבלן שיפוצים לא רשום לעבודות בהיקף של עד 40,039 ₪ אך הוא איננו פועל תחת פיקוח. שנית, באחריות הרוכש לברר את מהימנותו של הקבלן ע"י שיחה עם לקוחות מרוצים, אדריכלים, מעצבי פנים, מהנדסים ופקחים המכירים את בעל המקצוע באופן אישי ומסוגלים להעיד עליו. היות והקבלן פועל תחת לוח זמנים צפוף במטרה לסיים את הליך הבנייה בזמן שהתחייב, באחריות הרוכשים לוודא את קבלת הציוד, הריהוט והאבזור שהוזמנו (אם הוזמנו), לשם ביצוע חלק ויעיל של הבניה.

ייצוג קבלנים דורש מומחיות ושליטה מלאה בכל תקנות הבניה והמקרקעין, לרבות היכרות מעמיקה עם הרשויות השונות. היות והקבלן חשוף לתביעות רבות, חשוב שעבודתו תתנהל על פי כל התקנות והנהלים הנדרשים, על מנת להימנע מטעויות מעשיות או בירוקרטיות שמחירן הכלכלי הינו גבוה לאין שיעור. לעורכת הדין מירי יעקב גביש ניסיון רב בתחום והיא תוכל ללוות ולהדריך אתכם באופן אישי בכל נושא הנוגע לייצוג קבלנים בעסקאות מקרקעין

ייצוג קבלנים בעסקאות מקרקעין
Sending
User Rating 5 (1 vote)