הזכות לפירוק שותפות במקרקעין היא זכות בסיסית המעוגנת בחוק המקרקעין בישראל והיא מעניקה לכל שותף בעל חזקה על דירה, בניין, שטח או קרקע האוחז בנכס יחד עם שותפים נוספים, את האפשרות לדרוש בכל עת את פירוק השותפות ולמכור את חלקו בנכס.
זוהי זכות "על" שניתן לממש ללא כל קשר להתיישנות, ללא צורך בנימוקים מיוחדים ובכל עת שיחפוץ בכך המעוניין בפירוק. למשל – בני זוג שבבעלותם דירה משותפת והם מעוניינים להתגרש, יוכלו בהליך פשוט וקצר לפרק ביניהם את השותפות תוך מכירת החלק של אחד מבני הזוג לאחר או מכירת הנכס כולו לצד ג', כאשר יחולקו רווחי המכירה שווה בשווה.
מה קורה כאשר אחד הצדדים מסרב לפירוק השותפות?
מדינת ישראל רואה זכות בסיסית זו כמנוף להמשך פיתוח המקרקעין בישראל באופן יעיל שמונע סחבת ומחלוקות, משכין שלום בית בין השותפים שנפרדים לדרכם ומתיר התנהלות הוגנת שתמנע פגיעה בשותפים הזכאים בנכס. היות ובקשה לפירוק שנתקלת בסירוב נידונה מטבע הדברים בבית המשפט, יש להסתייע בעורך דין מקצועי למקרקעין שיכול להביא את טיעוני הצדדים באופן ראוי ולשאוף למיצוי זכויותיהם על הנכס באופן זהה. עורכת הדין מירי יעקב גביש עומדת לשירותכם ככל שיידרש במצב שבו נדרש פירוק השותפות – גם במצב שבו אחד השותפים מסרב בכל תוקף לפירוק. סכסוכים על רקע גירושין, קרע בין יורשים על מהותו של הנכס, קבוצת השקעה נדל"נית שאחד ממשקיעיה מעוניין לפרוש ועוד, הם רק דוגמאות אחדות מיני רבות לסיטואציות בהן נדרש ייצוג מקצועי ומאוזן, לרבות אותם מצבים סבוכים יותר, בהם קיימת התנגדות לפירוק מטעם אחד השותפים.
הגשת הפירוק – כיצד זה עובד?
הסכמי השיתוף במקרקעין נועדו להסדרת החלוקה והשימוש בנכס בין כלל השותפים. בהסכם מצוין אופן ניהול המקרקעין, לרבות מהותו, הזכויות והחובות החלים עליו. בעיות עלולות להיווצר כאשר השותפים לא מסכימים על התנאים השוטפים, או כאשר אחד השותפים מחליט לפעול באופן עצמאי בניגוד גמור ליתר שותפיו. מאחר והסכם המכר על המקרקעין דורש את חתימתם של כל השותפים, הרי ששותף יחיד לעולם לא יכול למכור את הנכס רק על בסיס החלטתו האישית ויש צורך להגיש בקשה לפירוק.
אם השותפים מסכימים לבקשת הפירוק – יוכל המעוניין בפרישה מבעלות על הנכס למכור את החלק שבידו לשאר השותפים, או לצד שלישי.
אך אם ישנו לפחות שותף אחד שמתנגד להליך הפירוק – יש להגיש תביעה מסודרת.
אם זכויות המקרקעין רשומות בטאבו, יוכל מבקש הפירוק להגיש תביעה לבית המשפט באזורו. אם זכויות המקרקעין רשומות בחברה קבלנית או במנהל מקרקעי ישראל בלבד – התביעה תוגש על סמך שווי הנכס: עד שני מיליון שקלים יאפשרו לתביעה להתנהל בבית משפט השלום ואילו למעלה מסכום זה, יש להגיש תביעה בבית המשפט המחוזי, כלומר – הערכאה הגבוהה יותר. יש לציין כי אם אחד השותפים הינו בן משפחה שנגרם עמו סכסוך, התביעה תידון בבית משפט למשפחה וללא שום קשר לשווי המקרקעין או היכן רשום. בכל מקרה, התביעה תנוסח ותוגש על ידי עורכת הדין מירי יעקב גביש באופן שמקל על בעלי הזכות מבחינה ביורוקרטית ומגן על זכויותיהם בכל שלב בתהליך.
חלוקה בעין או כונס נכסים? בית המשפט קובע:
במושב קטן באזור המרכז, ירשו שלושה אחים מאביהם המנוח דונם אדמה חקלאית. אחד האחים שלא היה מעוניין בבעלות על הקרקע, ביקש לפרק את השותפות. שני האחים הנוספים נעתרו לכך וכעת הוקצה שליש מהשטח לכל אחד מהאחים ובאופן זהה ושווה מבחינה כספית. חלוקה בעין היא מצב שבו כאשר אופי הנכס והוראות חוקי התכנון והבנייה מאפשרים יכולת פיצול, ניתן לפרק את השותפות במקרקעין ולהחיל חלוקה פיזית מחודשת בין השותפים. אך במצבים בהם המקרקעין איננו ניתן לחלוקה פיזית (למשל שביל גישה משותף או קיר שלא ניתן לחלק), או כאשר החלוקה עלולה לגרום נזק והפסדים לאחד הזכאים או לכולם – יורה בית המשפט על ביצוע מכירה לצד ג'. זהו מצב שבו המקרקעין יועמד על ידי כונס נכסים למכירה פומבית כאשר הרווחים יחולקו שווה בשווה בין השותפים.
ניסיונה ומקצועיותה הרבים של עורכת הדין מירי יעקב גביש, יוכלו לשקף לכם כבר מרגעי הפגישה הראשונים את המצב שבו הנכס שלכם נתון וכיצד עשוי בית המשפט להתייחס לפירוקו. עורכת הדין תלווה ותייצג אתכם בכל מצב שבו קיימת דרישה לפירוק בדרך של חלוקה בעין או מכירה לצד שלישי, לפי החלטת בית המשפט. גם כאשר אחד השותפים או יותר מעוניינים בבעלות בלעדית על הנכס ומוכנים לשלם את חלקם של השותפים הנוספים – תוגש בקשה לדיון בבית המשפט ובה כל צד יחשוף את התמחור שלו (התמחור חייב לעמוד בשווי השוק או גבוה ממנו) ובית המשפט יקבע מהו המצב המשתלם יותר לשותפים מבין השניים.
פירוק בלתי תמים: חזקת תום הלב
לא אחת ניצבים בפני בית המשפט שותפים במקרקעין שמצהירים כי אחד השותפים מנסה לנשלם מהנכס במחירי הפסד, ללחוץ עליהם למכור את חלקם בדרכים שונות ולהרוויח כספים על הנכס בדרך בלתי הוגנת. זהו למעשה שימוש לרעה בזכותו המשפטית של אותו שותף, שמקנה לשותפיו האחרים את הזכות לטעון כנגדו לפעולה בחוסר תום לב. בית המשפט רשאי לסרב במקרה כזה לבקשת הפירוק והוא ישאף להגן על הבעלות המשותפת.
במצבים בהם קיים הסכם שותפות שיש בו סעיפים המגבילים את פירוק השיתוף, יוכל בית המשפט להורות על פירוק רק 3 שנים לאחר החתימה ובתנאי שהפירוק מוצדק ונתמך בטענות לגיטימיות בעיניו: למשל כאשר אחד השותפים הקים מבנה כמו רחבת בטון, גדר או קרוואן ללא זכות או הסכמה לעשות כן, יכול כל אחד משאר השותפים לדרוש בפירוק, גם אם ההסכם מגביל את הפעולה. כאשר מדובר בפירוק שיתוף של דירה בה מתגוררים בני זוג אם ילדים קטינים, לא תאושר מכירת הנכס עד שיוסדר מקום מגורים מספק לקטינים.
רישום כבית משותף או מכירה של הנכס? דוגמה מהשטח
סכסוך עתיק יומין שהחל עוד בשנות השבעים, יצר מהומה רבה בעשור האחרון בבית משפט השלום בתל אביב. משני צידי הזירה – שני אחים שירשו בעבר בניין ותיק במרכז העיר מאביהם המנוח ואוחזים בפועל בחלק מיחידות הבית. האחים, שמעולם לא הצליחו להסכים ביניהם על הזכויות בנכס, פתחו זה נגד זה בהליכים משפטיים שונים בנוגע לפירוק השותפות, הפעילו מניפולציות וטענות לאי תום לב ואף צירפו את משפחותיהם למריבה, שהגיעה גם לפסי אלימות ממש. בית המשפט שהקדיש זמן ומשאבים רבים ויקרים על מנת ליישב את הסכסוך, נחל כישלון חרוץ פעם אחר פעם ונאלץ להעמיד לבסוף את הנכס במכירה פומבית, על מנת לחדול מהסכסוך המתמשך ששום אפשרות אחרת לא תביא לפתרונו.
אל תחכו זמן רב על מנת ליישב מחלוקות שותפים בנוגע לנכס! פנו בהקדם אל עורכת הדין מירי יעקב גביש להתייעצות ולבירור כל האפשרויות העומדות בפניכם. הליך חוקי ומסודר המתנהל באמצעות עורך דין מקצועי ומנוסה ביותר במקרקעין, יוכל להביא למניעת סכסוכים כבדים ולרווחה כלכלית ואישית של כל אחד מן הצדדים תוך זמן קצר וללא מתחים מיותרים.
