כל רכישה או קנייה של נכס,(רכישת דירה, רכישת משרד, רכישת קרקע…) היא בבחינת צעד חיים גדול ומשמעותי. רובנו מבצעים זאת רק פעם בחיים ומבינים כי לפעולה זו צריך לגייס גורם מקצועי מהימן שיגן עלינו, ישמור על האינטרסים הפיננסיים שלנו וימנע מפח נפש אפשרי.
למרות זאת, אנשים רבים עדיין נוטים לסמוך על רחשי ליבם או האינסטינקטים האישיים בלבד, מקלים ראש בגודלה וחשיבותה של עסקת הנדל"ן ומנסים לחסוך את הפניה אל עורך דין מקרקעין בעל ניסיון, דבר שלא רק מסכן את ביצוע העסקה בפועל, אלא גם נחשב כמעשה בלתי מחושב שחושף את המוכרים והקונים לכדי מעשי נוכלות ורמאות רבים, שאנו שומעים עליהם רבות באמצעי התקשורת.
תפקידיו של עורך דין נדל"ן
אחד התנאים החשובים ביותר לעניינה של כל עסקת נדל"ן, הוא חוזה המכר.
חוזה המכר הוא חוזה ארוך ומפורט ביותר, המתאר את תנאי העברת הבעלות תוך תיאור חיבורי הקבע הקיימים (למשל – מזגן, גז, נקודות חשמל ועוד), ההסכמים שבוצעו בעל פה (כמו: מוכרים שמשאירים ארון בגדים, או מפרקים את המחסן), תנאי התשלומים (מתי יועבר התשלום הראשון, מהו גובה מס השבח וכד'), אופן העברת הבעלות בין הצדדים ועוד. ל
על עורך דין נדל"ן האחריות לבחון עבורכם אישית את חוזה (הסכם) המכר – עלול הצד השני לנצל את המצב לכדי שמירה רק על האינטרסים האישיים שלו, לרבות העובדה שהוא עשוי להיות מיוצג על ידי עורך דין נדל"ן בקיא בתחום, המודע לסעיפים חוקיים עליהם אין לכם כלל מושג, שיביאו לרווחתו ורווחיותו על חשבונכם.
כך למשל הופתעו רוכשי דירות רבים לגלות, כי עליהם היה לכלול סעיף בחוזה בו ארונות המטבח יישארו במקומם ולא יפורקו על ידי הבעלים הקודמים רגע לפני.
חוזה זה שמנוסח על ידי הצדדים ובאי כוחם, עורכי הדין לענייני נדל"ן, נסקר לעומק ובכובד ראש והוא מהווה את כלל התנאים הכרוכים בעסקה, כאשר כל פרט שאיננו מצוי בו, מהווה עילה עבור הצד השני לניצול המצב לטובתו.
דוגמה מהשטח – הצורך בעורך דין נדל"ן
כך קרה לזוג צעיר מחולון לפני כשנתיים, שהיו מאושרים עד הגג כאשר מצאו דירה בלב העיר במחיר מציאה. הם מיהרו לחטוף את הדירה האטרקטיבית וחששו כי כל עיכוב בשל הרצון לחפש ולקבל מעכשיו לעכשיו סיוע מקצועי יסכן את המכירה, שכן מישהו אחר עלול למהר ולחטוף את היפהפייה בעלת שלושת החדרים פלוס מרפסת שמש יפה בקומה ראשונה.
אלא שבמפגש הראשוני של הזוג המאושר עם ועד הבית בשבוע הראשון לכניסתם, התברר כי הבניין הוכרז כמבנה מסוכן כבר לפני מספר שנים והוא בעל ליקוי חמור בשלד המבנה שעלול להתמוטט, אם ימשיכו נזילות המים הרבות להמשיך ולחלחל בחורף אל יסודות הבניין. מבחינה משפטית חשוב להבין כי זוהי תרמית שייבחן בה סעיף הונאה חמור, שכן זוהי הסתרה מכוונת של פרט מהותי.
אם רק היה עורך דין נדל"ן או עורך דין רכישת דירה, מעורב שיכול היה ליידע מראש את בני הזוג כי הם זכאים לדבר עם תושבי הבניין הנוספים ולקבל מן העירייה את המידע המלא לגבי מצב הבניין האמיתי עוד טרם ניסוח הסכם המכר, ייתכן והם לא היו נאלצים כעת לתבוע פיצויים בבית המשפט, בעוד שהם נאלצים להמשיך ולדור בבית בעל סכנה ממשית כה גבוהה.
על מנת להימנע מראש ממקרים אלה להתרחש, עורכת הדין מירי יעקב גביש מציעה ליווי אישי ומקצועי לכל אורך תהליכי הרכישה והמכירה, שבו ינוסח הסכם המכר וייבחנו כלל הפרטים לעניין הנכס בעין מקצועית מהימנה, ינוהל משא ומתן מטעמכם עם הצד השני או בא כוחו, ייבדקו כלל הסעיפים החוקיים והמשפטיים כך שביצוע העסקה יהיה חלק ויעיל, ללא אי הבנות, חילוקי דעות פתאומיים או מעשי מרמה. השירות הניתן מטעם עורכת הדין מתבצע בנועם ובסבלנות רבה, כאשר ניתן לקבל את מלוא המידע המשפטי בנוגע לכל עסקת רכישה ומכירה עתידית.
בדיקת זהות בעלי הנכס ע"י עורך דין נדל"ן
בעוד שלאזרחים מן השורה המעוניינים לרכוש דירה לא תמיד ישנו מושג מה יש לבדוק והיכן, עורכת הדין מירי יעקב גביש מבצעת עבורם בירור מעמיק הנוגע לזהות בעלי הנכס.
במקרים רבים קיימת "הערת אזהרה" בטאבו, המעידה על כך שהכנס למעשה מצוי בידי אדם אחר, או בידי ישות לה הוא משועבד או בעל חוב. עורכת הדין תבדוק היטב את נושא החבות האפשרי לרבות זהותו האמיתית של בעל הדירה – האם קיימים חובות על הנכס? האם יש עליו משכנתא? מי הם בעליו האמיתיים? גם בסוגיה זו קיימים מקרים מצערים בהם מתחזים ביצעו בפועל מכירת דירה ללא ידיעתו האמיתית של בעל הנכס ונעלמו כאשר הכספים ברשותם, המפתחות ברשות הדיירים החדשים ובעל הדירה בפועל נותר המום וללא מקום מגורים.
חשוב לציין בשלב זה, שלא רק אנשים בלתי הגונים מבצעים עסקאות נדל"ן. אנשים שבבעלותם מספר דירות או נכסים למשל, הם אנשים שהפכו את הנושא הנדל"ני למקצוע ולהכנסה צדדית של ממש והם מיומנים הרבה יותר מהרוכש הממוצע בנוגע להתנהלות הכרוכה בעסקה. אנשים אלה, המוכרים ורוכשים דירות יד שניה או שרכשו דירה במחיר אטרקטיבי ומציעים אותה למכירה מטעמם כחדשה, מסתייעים בעורך דין נדל"ן צמוד המייצג אותם ואף עלול לשכנע בטענות של הוגנות ויושר מקצועי את הרוכשים, שאין להם כל צורך בתשלום מטעמם לעורך דין אחר. הדבר נפוץ גם בעת מצב של רכישת דירה מקבלן, כאשר פעמים רבות מציע הקבלן לרוכשים את שירותי עורך דינו האישי. בשני המקרים – היזהרו! זוהי עבירה אתית חמורה ופסולה. דעו כי עורכי דין אלו מועסקים על ידי אחרים, כך שהם פועלים אך ורק לטובת האינטרסים של לקוחותיהם בלבד. לשם כך עליכם להשתמש בגורם מקצועי משלכם, שיוכל לעמוד מול אותו עורך דין נדל"ן בכוח שווה ולפעול לטובת האינטרסים האישיים שלכם ולהגן עליהם בכל מצב.
כיצד לבחור עורך דין נדל"ן?
לא אחת ולא שתיים פוקדים את בתי המשפט אנשים שנפגעו מתהליך המכירה והקניה של דירות, בתים ונכסים. דווקא בתחום זה, כאשר מדובר בעסקה כספית כה גבוהה ובמהלך כה משמעותי, חשוב שלא לחסוך את שכר טרחת העורך דין לאורך התהליך, על מנת שלא לשלם ביוקר בהמשך ולהיגרר להליכים משפטיים שממילא יצריכו ייצוג מאת עורך דין מתאים.
חשוב לזכור כי כל עורך דין נדל"ן משמש בראש ובראשונה כבעל מקצוע האמון על הידע החוקי והמשפטי שאינכם בקיאים בו. לכן יש לבחור אך ורק בעורך דין מנוסה בתחום ובעל לקוחות קודמים בתחום הנדל"ן והמקרקעין. בעת הפגישה עם עורך הדין, יש לתת לשאלות חשובות מקום ביטוי, לברר את כל העולה על דעתכם ולשמוע כיצד אותו עורך דין יכול לסייע. אם אתם חשים שאתם זוכים בתגובה לתשובות חלקיות או לקוניות ואינכם חשים בנוח עם אותו עורך דין, ייתכן ואינכם נמצאים אצל הגורם המקצועי המתאים
עורכת הדין מירי יעקב גביש תשמח להעניק לכם שירות מקצועי כבר מהפגישה הראשונה, בה יוסבר לכם על הליך המכר והעברת הבעלות, הבדיקות השונות המבוצעות מטעמה וכן תוכלו לשאול את כל השאלות החשובות והמטרידות, על מנת שתוכלו להיכנס להליך באופן נעים ובטוח ולהיות בטוחים כי אתם נמצאים בידיים המקצועיות ביותר בתחום.
