מס שבח

מס שבח כשיש כמה דירות

מי מאיתנו לא חולם שתהיה לו דירה? נכס שרשום רק על השם שלו ושהוא יכול לעשות בו כל שיפוץ או שינוי שעולה על רוחו? יתרה מכך, כולנו יודעים שנדל"ן בישראל זו בדרך כלל השקעה טובה שגם תאפשר לנו להרוויח לא מעט בעתיד ואף להרגיש יציבות כלכלית. לכן ברור מדוע גם אתם, כמו רבים אחרים, החלטתם לקנות יותר מדירה אחת, כי אם אפשר לעמוד בכך כלכלית אז למה לא לעשות זאת? עם זאת, חשוב לדעת שכאשר יש לאדם יותר מדירה אחת יש גם לא מעט מיסים שהוא צריך לשלם וחלק מהם זהו מס שבח. לא מעט תיקונים ושינויים נערכו בחוק הנוגע למס שבח בשנים האחרונות ולכן ברור מדוע, בתור בעלי כמה דירות, אתם רוצים לדעת כמה תצטרכו לשלם, איך עושים זאת והאם יש דרך להוזיל את הדברים.

האם קיים פטור ממס שבח?

בעבר גם אנשים שהיו להם כמה דירות יכלו לזכות לפטור ממס שבח. למעשה עד שנת 2014 אדם שהיו לו מספר דירות יכול היה לחכות 4 שנים עם מכירת הדירה מרגע הרכישה שלה ואז הוא היה זכאי לפטור מהמס. לעומת זאת, היום, אחרי כל השינויים שהוכנסו בעניין הזה מיוזמתה של ממשלת ישראל, בפועל מי שמוכר היום דירה שנייה או דירה נוספת, צריך לשלם מס בגובה של לא פחות מ24%. זה נכון גם אם עברו 4 שנים, מה שהופך את הכדאיות להשקיע בדירות נוספות לקטנה יותר. הממשלה בחרה לעשות זאת לא במקרה אלא בצורה מגמתית ביותר מתוך הכוונה לגרום למשקיעים בנדל"ן לחשוב היטב לפני שהם עושים זאת. ישנו מחסור עצום בדירות בישראל והשוק קשה ביותר, מה שאומר שהטלת מיסים כאלה אפשרו למדינה למנוע מרבים מהתושבים להפוך להיות בעלי מספר דירות. מה שכן, אם מדובר על דירה יחידה עדיין יש אפשרות לקבל פטור ממס שבח וזאת בתנאי שבעל הדירה החזיק את הנכס לפחות 18 חודשים.

איך מחשבים את מס השבח?

לא מדובר על חישוב פשוט אך כל אדם שיש לו דירה, יחידה או מספר דירות, ורוצה למכור אותן, צריך להבין בפני מה הוא עומד. נביא בפניכם דוגמא פשוטה אך מפורטת כדי שתוכלו להבין טוב יותר במה דברים אמורים. נניח שאתם קניתם במיליון שקלים את הדירה שהיום אתם רוצים למכור ונניח שמצאתם מוכרים שיהיו מוכנים לשלם על הדירה מילון וחצי ₪. לכאורה ניתן היה לטעון שמס השבח שלכם הוא על סכום כולל של 500 אלף שקלים, אך האם זה המצב בפועל? כמובן שלא. כל עורך דין מקרקעין מקצועי ואמין שעוסק בתחום, כמו כל עו"ד צבאי שעוסק בתחומו, יוכל להבהיר לנו שלא כך זה עובד. העניין הוא שאתם יכולים לטעון בפני רשות המיסים, ובצדק, להתייחס לכל ההוצאות שהיו לכם בדרך ואז מס השבח שלכם ירד. אם, לדוגמה, עשיתם שיפוץ שעלה לכם 100 אלף ₪ ועוד שילמתם דמי תיווך בסך 30 אלף ₪, הרי שבסופו של דבר הרווח מהדירה הרבה יותר קטן ועומד על 370 אלף ₪. לכן חשוב לבדוק את הפרטים לעומק, להיות מודעים אליהם ובעיקר, להיות מסוגלים להוכיח את כל הנתונים הללו. המדינה אומנם רוצה לגבות את המיסים שמגיעים לה, בין אם זה מס שבח ובין אם זה כל מס אחר, אך מצד שני אם תוכיחו אחרת יהיה לכם עם מי לדבר.

למה אתם צריכים עורך דין שיוכל לעזור לכם?

לא במקרה נהוג לומר ש"מרבה נכסים מרבה דאגה" ולכן ברור מדוע גם אתם תוהים איך בכל זאת תוכלו להתנהל עם כל הנדל"ן שעומד לרשותכם. לכאורה זה נראה נפלא, כי מה בסך הכול צריך? למצוא מוכרים, למכור להם וליהנות מהרווחים.עם זאת, ראינו שזה לא עובד בצורה כל כך פשוטה ואתם יכולים להיות בטוחים שהדבר האחרון שתרצו זה להסתבך עם רשויות המיסים. לכן בהחלט כדאי לכם לקחת עורך דין מקרקעין שיוכל לעזור לכם, ממש כפי שהייתם לוקחים עו"ד צבאי אילו הייתם מעורבים במשהו שקשור לתחום הזה. עורך דין שחי ונושם את תחום הנדל"ן הוא לא רק אדם שלמד את הענף הזה אלא הוא גם אדם שיוכל לעזור לכם מתוך ניסיון רב השנים שהוא צבר בתחום. זה אומר שהוא גם חייב להיות אדם שתמיד מעודכן בכל השינויים והחידושים, כי מה פתאום שתשלמו יותר מידי מיסים אם אין בכך צורך בכלל? יש מקרים שבהם אחרי חישוב מעמיק ומקצועי יתברר שאתם כלל לא צריכים לשלם מס שבחכך שאין ספק שעדיף להפקיד את הדברים בידי עורך דין שמגיע עם הרבה מאוד ניסיון, ידע והבנה במקצוע.

פטור נוסף שכדאי להכיר

עוד פטור ממס שבח שכדאי לכם להכיר, הוא פטור חד פעמי במקרה של מכירת שתי דירות. משמעות הפטור היא שאדם שמוכר דירה, ואם אותו אדם הוא תושב ישראל, יהיה זכאי לפטור ממס שבח פעם אחת בלבד. מה שכן, יש לפטור הזה תנאי מאוד חשוב שאתם חייבים להיות מודעים אליו והוא, שאת הפטור הזה ניתן יהיה לקבל רק בתנאי שהדירות נמכרו לצורך רכישת דירה חלופית במקומן. כפי שאפשר לראות, לא קל להבין האם מגיע לנו פטור, האם מדובר על פטור מלא או על הקלה כשלהי בנושא. לכן, אם אתם זקוקים לעורך דין מקצועי שיעזור לכם דעו שהגעתם למקום הנכון. קוראים לי מירי יעקב גביש, אני עו"ד מקרקעין בעלת ותק של למעלה מעשור. אשמח לפגוש אתכם ולסייע לכם מתוך הניסיון והידע שצברתי בשנים הרבות שבהן אני במקצוע.