חוק המקרקעין

לקבלת ייעוץ משפטי השאירו פרטים עכשיו!

חוק המקרקעין מהווה החוק המסדיר את כל העניינים הקשורים למקרקעין: בעלות, החזקה, עסקאות, רישום, שיתוף ועוד. החוק קובע את הזכויות והחובות של בעלים במקרקעין. החשיבות של החוק היא גדולה שכן כל עסקה וניהול של מקרקעין בישראל צריכים להתבצע בהתאם להוראותיו.  עוד על החוק ונהליו, לפניכם.

חוק המקרקעין – רקע

חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 מסדיר את כל העניינים הקשורים לנכסים אשר אינם ניידים, כלומר הקשורים לקרקע. החוק מסדיר את הזכויות והחובות הקשורות לשימוש בקרקע ואת העברת הבעלות והאחזקה בהן על ידי עסקאות מכירה, רכישה, שכירות ועוד.

מרבית האוכלוסייה מתקשרת בחוזה מקרקעין כלשהו במהלך חייה, עם זאת, הבקיאות המשפטית בנושאים הקשורים ובחובות העולות מן החוק אינה רחבה ויש צורך להכיר את התחומים השונים של דיני מקרקעין, ידע שהינו רלוונטי מאד ועשוי להקל משמעותית על רבים.

בעלות וזכויות במקרקעין

מבין הזכויות במקרקעין המוגדרות בחוק, בעלות היא הזכות בהחזקה ביותר מקרקעין שכן היא מאפשרת לבעל המקרקעין לעשות בו את המגוון הרחב של עסקאות חוקיות בהתאם לרצונו. הסעיפים הראשונים של חוק המקרקעין (בפרק הראשון) מסדירים את עניין הבעלות אשר משמעותה היא הזכות של בעלים של קרקע לעשות בה כל שימוש שירצה וכל עסקה, בכפוף למגבלות מסוימות.

הבעלות משתרעת על הגובה והעומק של הקרקע והיא חלה גם על כל מה שבנוי ונטוע עליה, כל עוד לא ניתן להפריד ביניהם. הבעלות המוכרת ביותר היא בעלות פרטית, אך לצד זאת קיימת גם בעלות משותפת אשר נקראת 'שיתוף במקרקעין' ובעלת הגבלות מסוימות, וכן בעלות ציבורית על ידי המדינה או גופיה, אשר כפופים לכללי המשפט הציבורי.

דרישות הכתב ורישום בעסקאות מקרקעין

מקרקעין נתפסים כנכס משמעותי ובעל ערך רב. לכן, מתוך החשש שנכסים אלו יועברו באופן לא מסודר וחסר פיקוח, חלה דרישת הכתב על עסקאות במקרקעין הקבועה בסעיף 8 לחוק. כלומר, כל עסקה במקרקעין צריכה להיות מתועדת בכתב ולהיחתם על מנת שיהיה לה תוקף, זאת למעט עסקאות 'פשוטות' יחסית כגון שכירות לטווח קצר, זיקת הנאה (רשות להנאה מסוימת במקרקעין' וכדומה.

בנוסף לדרישת הכתב, עסקאות במקרקעין דורשות רישום. כל עוד עסקת רכישה במקרקעין לא הסתיימה ברישום, לקונה יש זכות חוזית בכנס, אך מבחינה משפטית, כדי שתהיה לרוכש בעלות מלאה בנכס, יש צורך ברישום בטאבו, כשהסיבה העיקרית לכך היא למנוע מצבים בהם התבצעו עסקאות נוגדות במקרקעין.

עסקאות נוגדות במקרקעין

עסקאות במקרקעין הן עניין יקר ומורכב. בשל כך, לרוב יש תקופת זמן בין כריתת החוזה ובין השלמת העסקה. בשלב זה, הצד בעסקה אשר מקבל את ההתחייבויות על הנכס (הרוכש) הוא בעל התחייבות לביצוע העסקה במקרקעין. בשלב זה ייתכן והבעלים של הנכס יבצעו בו עסקאות כפולות, כלומר, יתקשרו עם שני גורמים שונים בעסקת מכירה על אותו נכס. זהו מצב שבו המוכר התחייב למכור את הנכס לקונה א', העסקה עוד לא נרשמה בטאבו (לשכת המקרקעין) שכן היא לא הושלמה ובמקביל המוכר מתקשר עם קונה ב' למכירת הנכס.

הבעיה במקרה כזה היא למי הנכס שייך? למרות שלכאורה ברור שהנכס שייך לקונה א' שכן הוא הראשון בזמן, במציאות קשה להתנהל על פי כלל זה. ככל ומחלוקת בעניין עסקאות נוגדות במקרקעין יגיע לפתחו של בית המשפט, לעניין הרישום או העדרו והסיבות לכך תהיה השפעה משמעותית על ההחלטה של בית המשפט.

 

הערת אזהרה

כדי להתמודד עם מצבים כאלו, סעיף 126 לחוק המקרקעין מורה על מי שיש לו התחייבות לרכישת נכס לרשום הערת אזהרה בטאבו. הליך רישום זה הוא פשוט וקצר יותר מהליך רישום בעלות, וכך הרוכש יוצר לעצמו ערובה של בעלות על הנכס ובמקרה שהמוכר ימכור את הנכס לצד שלישי, כל עוד רשומה על שמו של הקונה הערת אזהרה על הנכס, הוא יזכה בו שכן הוא לו יש את ההתחייבות על הנכס המתועדת בטאבו.

כיום הערת אזהרה היא דבר הכרחי בעסקת מקרקעין ובתי המשפט רואים בה מרכיב יסודי בהליך בעלות של אדם על הנכס.

 

שכירות

במציאות הישראלית בה קרקעות ונדל"ן הן עניין יקר, שכירות הינה זכות קניינית נפוצה. המשמעות של שכירות היא זכות קניינית של החזקה במקרקעין ושימוש בו לזמן מוגבל תמורת תשלום חודשי קבוע. השכירות מוגדרת  בסעיף 3 לחוק המקרקעין. ככלל, שכירות קצרה (עד לתקופה של 5 שנים) פטורה מדרישת הכתב והרישום, ועד לתקופה של 10 שנים היא פטורה מרישום.

בשל העובדה ששכירות היא אינה בעלות והיא חלשה ממנה, החוק מגן על השוכרים מפני צדדים שלישיים במגוון דרכים: על ידי מתן גישה בלתי אמצעית לנכס, על ידי המשך שהייה בנכס באותם תנאים גם במקרה שבו הנכס נמכר לצד שלישי ועוד.

שיתוף ושותפות במקרקעין

לבעלות משותפת בנכס מקרקעין יש יתרונות רבים כגון צמצום עלויות, פיזור סיכונים והנגשת נכסים לכלל הציבור. יחד עם זאת, היעילות בהפעלת הנכס והפגיעה בחירויות של הפרט מהווים חיסרון. בעוד שיתוף נוצר מכוח של ירושה והוא אינו בעל מטרה משותפת ליצירת רווח, שותפות נוצרת על ידי הסכם, במטרה עסקית להרוויח ודורשת מידת אמון גבוהה.

חוק המקרקעין קובע כללים החל משלב הכניסה לשותפות, דרך שלב הניהול של הרכוש במשותף וכלה ביציאה ממנה – בפירוק השיתוף. החוק מכיר בקשיים של שיתוף ושותפות שכן מצב זה מוביל פעמים רבות לריבים בין הבעלים של השיתוף ומגביל את חירויות הפרט ולכן מאפשר (בסעיפים 34, 37) שיקול דעת רחב ומונה מספר דרכים לפירוק השותפות, ביניהן: חלוקה, הפיכה לבית משותף התמסחרות פנימית ומכירה.

החשיבות בעורך דין לדיני מקרקעין

לעיתים עסקאות במקרקעין אשר נחשבות לפשוטות יחסית כגון שכירות, נעשות ללא מעורבות של עורכי דין. עם זאת, כל עסקאות המקרקעין, החל משכירות, רכישה וכו' הן מורכבות, בעלות חוזים ארוכים הכוללים מגוון רחב של מונחים אשר אינם מוכרים לציבור הכללי ולכן יש צורך בעורך דין מנוסה אשר ילווה את התהליך וישים לב לכל הפרטים המורכבים.

כמו כן, בשל העובדה שעסקאות מקרקעין הן יקרות, הסיכון בהן הוא גבוה ולכן חשוב להיעזר בעורך דין אשר ימנע טעויות בנושא. לכן החשיבות בליווי של עורך דין בענייני מקרקעין היא חשובה ביותר.

 

כאמור, החשיבות של ליווי משפטי איכותי בדיני מקרקעין היא עצומה. לפרטים נוספים פנו לעורכת הדין מירי יעקב גביש לטיפול מקצועי, בקיא ומנוסה בענייני מקרקעין!

לקבלת ייעוץ משפטי השאירו פרטים עכשיו!
שתף את המאמר:
שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
יש לך שאלה?
עורך דין מירי יעקב גביש ראשית
אודות המחברת:
עו"ד מירי יעקב גביש

בוגרת הפקולטה למשפטים באוניברסיטת בר-אילן שם למדה החל משנת 1996 במסגרת העתודה הצבאית ועוסקת בדיני צבא עד היום. מירי היא גם עורכת דין, מגשרת ונוטריון.

לקבלת ייעוץ משפטי השאירו פרטים עכשיו!
No data was found
Call Now Button