דחיית כניסה לדירה מקבלן בעקבות משבר נגיף הקורונה

להאזנה:

משבר נגיף הקורונה הפוקד את העולם בימים אלו מעלה שאלות רבות וחוסר ודאות גדולה בנוגע לכל תחומי החיים ולמצב השוק, בין היתר גם על תחום הדיור בישראל. בין התחומים אשר מוקפאים או מעוכבים נמצא גם תחום שוק הדירות: האם דירות חדשות מקבלנים ימסרו באיחור בעקבות המשבר? האם הדבר מוצדק? וכיצד ניתן להיערך אליו?

ההשפעה הכללית של משבר נגיף הקורונה על שוק הדיור

משבר הקורונה הביא להפסקה או האטה של הפעילות ברוב תחומי המשק, מקומות עבודה רבים נסגרו ומאות אלפי עובדים יצאו לחופשה כפויה ללא תשלום. הדבר הביא להשפעה קשה גם על שוק הדירות למגורים. המצב הנוכחי בשוק הוא קיפאון חלקי או עיכובים של עבודות הבניה על ידי הקבלנים בהיעדר חומרי בניה ועובדים. ההשלכה הישירה של מצב זה היא על לוחות הזמנים אליהם התחייבו הקבלנים כלפי רוכשי הדירות.

רכישת דירה מקבלן

רכישת דירה מקבלן היא עניין משמעותי מאד אצל אנשים רבים. מדובר בהשקעה כספית ניכרת, לרוב לרכישה מתלווה משכנתא שהינה הלוואה גדולה אשר מתפרסת על פני שנים וכן ההליך מלווה בתכנונים רבים. ברכישת דירה מקבלן הקונה מקבל דירה חדשה אשר בדרך כלל בשלב הרכישה נמצאת בבניה או אפילו רק בתכנונים – 'על הנייר'.

עם השנים, בעקבות מקרים רבים בהם היו ליקויים, עיכובים ואף הפסקות של בניית דירות על ידי קבלנים ובשל העובדה שקיימים פערי כוח משמעותיים בין המוכרים (הקבלנים) לרוכשים, החוק מחיל רגולציה נוקשה על הליך רכישת דירה מקבלן הכוללת חובת גילוי אינפורמציה ובטוחות אשר יחייבו את הקבלנים לבטח את ההשקעות של רוכשי הדירות, כך שבמקרים של בעיות כלכליות או עיכובים, ההשלכות לא יפלו על הרוכשים.

לוח הזמנים במסירת דירה על ידי קבלן

הכלל בחוק בענייני מסירת דירות על ידי קבלן לרוכש קובע כי המועד שהצדדים הסכימו אליו בחוזה הוא מחייב. עם זאת, ניתן לחרוג מן הכלל באמצעות הסכמה של שני הצדדים הקובעת שבמקרה שאינו מצוי בשליטת המוכר הוא יהיה זכאי לאיחור במסירה. בהיעדר הסכמה כזאת יהיה קשה להצדיק אי עמידה בלוח הזמנים.

מעבר לכך, פסיקות שונות אשר התנהלו לאורך השנים קבעו שעיכובים שונים בפרוצדורות תהליך הבניה אינם יכולים להצדיק עיכובים במסירת הדירה לרוכשים על ידי הקבלן. נקבע שמעטים הדברים היכולים להיחשב כאינם צפויים מראש, ואפילו מלחמה נחשבת לצפויה במדינת ישראל.

מה ניתן לעשות במקרה של איחור במסירת הדירה?

בעקבות משבר נגיף הקורונה המחייב סגר מתמשך על האוכלוסייה, צפויים איחורים במועד מסירת הדירה בשל הכאוס הכללי והקיפאון במשק. על מנת להתחיל לפעול בעניין בשלב המקדמי יש לבדוק את החוזה בין רוכשי הדירות לקבלן ולראות האם קיים בו סעיף אשר פוטר את הקבלן מנשיאה באחריות במקרה של נסיבות שאינן בשליטתו.

ככל וקיים סעיף זה יש לבדוק האם האיחור במסירה אכן נובעת מאותן הנסיבות אשר אינן מוטלות על הקבלן. ככל ולא קיים סעיף זה, לכאורה לא ניתן יהיה לאחר את המסירה, ואיחור ייחשב להפרה של החוזה.

למרות כל זאת, משבר הקורונה הוא חסר תקדים בהיקף שלו ובהשפעותיו והוא עודנו בבחינת 'אירוע מתגלגל' שהשלכותיו אינן ידועות לגמרי בשלב זה. בעקבות כך משרדי ממשלה החלו להוציא הנחיות בנושא.

התהליכים שמוביל משרד המשפטים לגביי דחיית כניסה לדירה מקבלן בעקבות משבר נגיף הקורונה

בעקבות משבר הקורונה והשפעתו על שוק הדיור בכלל ועל מסירת דירות חדשות מקבלנים בפרט, משרד המשפטים קבע הנחיות חדשות. גולת הכותרת היא שדירות חדשות אינן חייבות להימסר במועד שנקבע בחוזה המכר ועיכובים אפשריים מותרים בשל המצב. מדובר בעמדה מחייבת של משרד המשפטים אשר מחליפה את החקיקה בנושא.

על פי ההנחיה, ככל ותתבצע דחיה של מועד המסירה, גם התשלום האחרון של הרוכש בגינה יידחה ויתבצע בהתאם למועד המסירה בפועל.

ההגנה על זכויות הרוכשים

כדי להמשיך ולהגן על זכויות הרוכשים בתקופה זו משרד המשפטים קובע שכלל החישובים הנוגעים להליך כגון תקופת האחריות, הבדק, תיקון ליקויים ודיווחים על אי התאמה יחלו מהשלב שלאחר המשבר, ללא קשר למסירת הדירה בפועל. הדבר נובע מתוך התחשבות במצב הנוכחי בו התנועה מוגבלת על פי התקנות לשעת חירום ויש חוסר יכולת לקיים מפגשים בין הקונים לקבלן במעמד מסירת הדירה, דבר אשר מונע את האפשרות לבדוק את ההתאמה של הנכס למפרט ועמידתו בחוזה שנקבע בין הצדדים.

מסירת דירה מהרוכש לקבלן ללא מפגש פיזי

בעמדה של משרד המשפטים, אותה מבקש לאמץ משרד הבינוי והשיכון, נקבעו עקרונות למסירת הדירה אשר אינן יתבצעו פנים מול פנים. לעיתים כאשר הדירה תהיה מוכנה למסירה והקונים יבקשו כבר בעת זו להיכנס אליה מסיבות שונות, יהיה ניתן מבחינה משפטית לבצע מסירה של הדירות בשלט רחוק, בהסכמה של שני הצדדים בהתאם לכללים הבאים: המסירה תתבצע ללא מפגש פיזי בין הצדדים, אלא בדרכים חלופיות כגון שליחת המפתח (יחד עם מפרט והוראות תפעול לדירה).

חשוב להזכיר שהקדמת מועד המסירה בהסכמת הצדדים בתקופת הקורונה אינה תשנה את האמור לגביי החישוב של מועד המסירה והחישובים השונים יחלו ממועד המפגש הפיזי בין הצדדים בדירה, לאחר היציאה מן המשבר.

משבר הקורונה הוא קשה ומשפיע באופן דרסתי על כל המשק אשר מתמודד עם מציאות שאינה צפויה מראש ונחשבת ל'כוח עליון'. מסירת דירות חדשות מקבלן מהווה אחד מן האתגרים שאיתו מתמודד המשק. בשלב הנוכחי עמדת משרד המשפטים העדכנית היא המחייבת בנושא.

בשל המורכבות של העניין והשינויים האפשריים בתחום, יש צורך להיוועץ בגורם משפטי בנושא מורכב ומתעדכן זה. פנו לעורכת הדין מירי יעקב גביש לליווי מנוסה ומהימן בתחום המקרקעין!