להאזנה:
נגיף הקורונה משפיע על העולם כולו. מדינות רבות נכנסו למצב חירום וקיימת פגיעה משמעותית בשלל תחומי החיים בשל הריחוק החברתי, ההסתגרות בבתים והעצירה של הפעילות של חלקים נרחבים בכלכלה. גם בישראל הנגיף הביא אתו פגיעה חמורה במשק ובין היתר לפגיעה בשוק הדיור. הדבר משפיע על חוזים, עסקאות ופעילויות רבות בתחום ובין היתר בכל הנוגע לרכישת דירה.
ההשפעה של נגיף הקורונה על המשק
החל מחודש מרץ 2020 הוכר נגיף הקורונה כמחלה עולמית, בהמשך לכך ולהתפשטות ההדבקות מהנגיף במדינת ישראל, הוטלו תקנות לשעת חירום על ידי הממשלה אשר מגבילות את הציבור בתחומים שונים.
התקהלויות נאסרו, עסקים נסגרו והציבור נשאר בביתו. מצב זה הוביל לטלטלה חמורה על המשק והשוק המסחרי, בין היתר על אלפי חוזים והסכמים שנהיו בלתי אפשריים ליישום בתקופה זו. כמובן שמשבר זה לא פסח על שוק הדיור והעסקאות המגוונות שבו.
ההשפעה של הקורונה על שוק הדיור
כאמור, משבר הקורונה משפיע על כל השוק והמשק הישראלי והעולמי בצורה חסרת תקדים. כמו בכל יתר התחומים, המשבר אינו פסח על שוק הדירות למגורים.
במצב הקיים, בו לא יודעים מתי המשבר ייגמר והאם צפויות ירידות מחיר או דווקא עליות, כאשר יש האטה או הפסקה של הליכי בניה, מסירות של דירות מעוכבות וקיים קיפאון גדול בשוק, רוכשי דירות רבים מבקשים לדחות עסקאות ואף לבטל אותם.
מצב זה מביא עמו שאלות רבות לגביי חוזי רכישת דירות והיכולת להשתחרר מהם לאור המצב וההשלכות הכלכליות והמשפטיות לכך.
איך ניתן להשתחרר מחוזה?
עסקאות וחוזים מתבצעים בהתאם להוראות חוק החוזים. העיקרון הבסיסי הוא שחוזים יש לקיים וכל אפשרות של חריגה או יציאה מהם צריכה להיעשות על פי התנאים שהצדדים סיכמו בו. עם זאת, סעיף 18 לחוק החוזים מאפשר לצד לחוזה להשתחרר ממנו אם מתקיימות נסיבות המהוות כוח עליון המביאות לידי 'סיכול' של החוזה.
כלומר, נסיבות שלא תלויות באותו צד ולא היו ידועות או שלא היה ניתן לדעת עליהם בשלב של כריתת החוזה. עם זאת, בתי המשפט בשנים האחרונות צמצמו את התחולה של 'סיכול' כך שלעיתים גם נסיבות קיצוניות כגון אירוע מלחמה יכולים להיחשב כצפויים במדינת ישראל.
יוצא מכך שהחלת עילת הסיכול בדיני חוזים היא חריגה, ורק כשהנסיבות הופכות את קיום החוזה לבלתי אפשרי יהיה ניתן להשתחרר ממנו.
האם משבר הקורונה יכול להיחשב ככוח עליון המסכל את החוזה?
כאמור, הפרשנות ל'כוח עליון' משתנה ואין הגדרה מדויקת לכך. במצב הנוכחי כיום, וירוס הקורונה טרם הוכר כ'כוח עליון' המאפשר הפרות של הסכמים ועסקאות נרחבות.
יחד עם זאת, מדינות רבות בעולם החלו להכיר בכך, וכמו כן משרד המשפטים נערך לשאלה זו מתוך הבנה שאנשים רבים אינם יכולים לעמוד בהתחייבויות החוזיות שלהם ואם המצב ימשיך כך בתי המשפט יוצפו בתביעות על הפרת חוזה.
מתוך כך, למרות שהסוגייה טרם הגיעה לפתרונה, נראה כי משבר הקורונה עשוי להיחשב כגורם מסכל חוזים, בשל העובדה שמדובר במצב יוצא דופן שלא היה ניתן לחזות אותו בהסכמים השונים.
כיצד ניתן יהיה לבצע ביטול של רכישת דירה בעקבות משבר הקורונה?
ראשית, אם בחוזה עצמו קיימת התייחסות לאפשרות של ביטול העסקה או חלק ממנה בשל עילה של 'כוח עליון', ביטול של החוזה יהיה פשוט יותר שכן הצדדים לקחו בחשבון מצב כזה בעת העסקה.
אם הצדדים אינם הכניסו לחוזה ביניהם אופציה שכזאת, על מנת שרוכש דירה יכול להשתמש בטענה של 'סיכול חוזה' בשל נגיף הקורונה כדי להשתחרר מחוזה הרכישה, הוא יידרש בשלב הראשון להוכיח שאכן בשל המצב הוא לא יכול לעמוד בהתחייבויות ולפרט את הנסיבות לכך.
בנוסף, לעיתים כאשר מדובר ברכישה של דירה מקבלן או פרויקט, ייתכן והמוכר יעכב את הרכישה ולא יוכל לעמוד בהתחייבויותיו בעקבות המצב בשוק, דבר אשר עשוי להקל על הצד השני להשתחרר מן החוזה ולהצדיק זאת בשל ההשפעה של המשבר על העסקה.
בכל מקרה שכזה, יהיה צורך למסור הודעה על ביטול החוזה בהקדם האפשרי, שכן לשלב שבו תישלח הודעת ההשתחררות תהיה השפעה על ההשלכות של ביטול החוזה.
עיקרון תום הלב בדיני חוזים
בדיני חוזים קיים עיקרון בסיסי הנקרא 'תום לב'. משמעותו היא שיש לקיים חוזה בדרך מקובלת תוך כדי הגינות ויושר כלפי הצד השני.
לעניין ביטול רכישת דירה, חשוב לציין שלעיקרון תום הלב יסוד חשוב, ויש לבחון האם ביטול של החוזה בשל נגיף הקורונה נובע ממצוקה אמיתית ומוחשית בעקבות המשבר או שקיים חלילה ניצול של המצב בידי צד לעסקה.
עיקרון זה חל הן על הצד המבקש באופן דווקני לקיים את החוזה למרות קיומו של המשבר הקיצוני והן על הצד המבקש להשתחרר ממנו.
בכל מקרה, רצוי שרוכשי דירה אשר ניזוקו מהמצב במשק ומעוניינים בעקבותיו לבטל את הרכישה יפנו לגורמי מקצוע על מנת לבחון לעומק את אפשרות הביטול והשלכותיה, שכן התנהלות בחוזה בחוסר תום לב עשויה לחייב אותם בתשלום פיצויים גבוהים.
כיצד להתייחס למשבר הקורונה בחוזים שעדיין נערכים בתקופה זו?
בימים אלו משבר הקורונה הולך ומתרחב. לאור זאת, צדדים להסכמים שונים אשר (בכל זאת) נערכים בימים אלו מבקשים להתייחס למשבר והשלכותיו בסעיפי החוזה.
עורכי דין רבים האמונים על עסקאות החלו לכלול סעיפי 'כוח עליון' בחוזי מכר בכלל, וברכישות דירה בפרט, תוך התייחסות פרטנית לסוגיה של התפשטות המונית של מגפה, תנאי בידוד וסגר ותקנות לשעת חירום של הממשלה.
סעיפים אלו מתייחסים הן למצב כזה בישראל והן למצב במדינות זרות אשר מהוות ספקיות ויצרניות של חומרי גלם ואמצעים שונים המשמשים לבניה.
משבר הקורונה משפיע על כל המשק ועל שוק הדיור. החשיבות בייעוץ משפטי בטרם נקיטת צעדים שונים בעקבות המצב היא גדולה ומשמעותית.
על מנת להבין יותר את האפשרויות העומדות לפניכם ולבחון האם וכיצד לבטל רכישת דירה, פנו לעורכת הדין מירי יעקב גביש לייעוץ מנוסה ומקצועי בתחום!
