פירוק שיתוף בנכס שהתקבל בעקבות ירושה

פעמים רבות יורשים אשר מקבלים במשותף נכס מן המנוח אינם מעוניינים להמשיך ולהחזיק בו יחד, לכן הם מבקשים לבצע הליך 'פירוק שותפות בין יורשים'. מדובר בהליך נפוץ יחסית במקרי ירושה מאחר ומספר רב של שותפים בנכס אינו מאפשר ליהנות ממנו באופן ראוי ולממש את הפוטנציאל שבו – מביא ל'שיתוק' הפעילות בו. על מנת לדעת עוד על אופן פירוק השיתוף, דרכיו והאפשריות למימושו, לפניכם:

 

שיתוף בירושה

כאשר אדם נפטר ומוריש ליורשיו נכס במשותף, הם הופכים להיות שותפים בעל כורחם על הנכס. לעיתים אותו שיתוף אינו עולה יפה, הדבר יכול לנבוע מבעיות ניהול שונות או אי רצון להמשיך ולהחזיק בנכס.

יתרה מכך, לעיתים ריבוי שותפים בנכס מקשה על הטיפול בו ויכולת מימש הפוטנציאל הכלכלי הגלום בו בשל חילוקי דעות ואינטרסים שונים למימוש הנכס מעכבים את הטיפול בו. במצבים כאלו האפשרות האולטימטיבית היא פירוק השיתוף או יציאה ממנו של אחד השותפים.

 

פירוק שיתוף בהסכמה

ככל וקיימת הסכמה ושיתוף פעולה בין השותפים בנכס הפירוק הוא קל ומתרחש בהסכם כתוב בין הצדדים בליווי של עורך דין או על ידי שותף אשר יוצא מן השותפות על ידי מכירה של חלקו בנכס.

 

תביעה לפירוק שיתוף

החוק קובע כי כל שותף במקרקעין משותפים רשאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף, זאת מתוך תפיסה המשפטית הרואה את השיתוף במקרקעין כמצב ארעי ולא אופטימלי למימוש נכסים.

בשל כך מתקבלות תביעות רבות לפירוק שיתוף במקרקעין במקרים בהם אחד השותפים מונע את פירוק השותפות. ככל ובית המשפט יקבל את התביעה לפירוק השותפות ייתן הוא צו לפירוק.

 

הגבלות על פירוק שיתוף

תביעה שהוגשה בחוסר תום לב

אם נוכח בית המשפט כי הבקשה לפירוק השותפות הוגשה בחוסר תום לב, במטרה להפעיל לחץ על שאר השותפים או מתוך כוונה לייצר רווח שאינו הוגן, השותפים האחרים המתנגדים לפירוק יוכלו לטעון כי הנסיבות האופפות את הבקשה מהוות שימוש לרעה בזכות ועליהם יהיה להגיש ראיה לבית המשפט המעידה על כך.

 

הסכם המגביל את השיתוף

לעיתים יהיה קיים הסכם אשר נחתם בעבר על ידי כל השותפים אשר מגביל את פירוק השיתוף בנכס. בית המשפט יטה לכבד את כוונת הצדדים ואינו יתערב בהסכם.

יחד עם זאת, עדיין עומד לבית המשפט שיקול דעת, וככל והוא יראה כי פירוק השיתוף הינו מוצדק יותר מאשר המשך קיומו, יורה הוא על בטלותו ופניה לפירוק. חשוב לציין שכל התערבות שכזאת בהסכם יכולה להיעשות רק כעבור 3 שנים מחתימתו.

נכסים חריגים

קיימים נכסים אשר לא ניתן לפרק את השותפות בהם ובית המשפט ייתן עדיפות להמשך הבעלות המשותפת. נכסים שכאלו יכולים להיות שביל גישה לנכסים, אזורים משותפים בבתים משותפים כגון מבואת כניסה, חדר מדרגות.

 

דרכי ביצוע הפירוק

פירוק בעין

כאשר ניתן לחלק את המקרקעין, למשל כשיש כמה דירות באותו בניין המוחזקות במשותף על ידי כל היורשים או מגרש אשר ניתן לחלוקה, הדבר יעשה והשטח יחולק שווה בשווה בין כל היורשים.

לעיתים יהיה צורך לקבוע תשלומי איזון על מנת להשוות את החלקים הנפרדים של כל השותפים אחד לשני. יש לציין שחלוקה כזאת תהיה עדיפה על פני מכירה.

 

חלוקה באמצעות מכירה

חלוקה על פי שווי. פעמים רבות המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה או שחלוקה שלהם תוביל להפסד משמעותי לאחד או יותר מן השותפים יהיה צורך לפר את השיתוף על ידי מכירה של המקרקעין כולו וחלוקה של הרווח בין כל השותפים. את הנכס ימכרו באופן פרטני לגורם מסוים או על ידי מכירה פומבית.

 

פירוק על-ידי הפיכה לבית משותף

לעיתים כאשר ניתן להפוך את המקרקעין המשותפים לבית משותף בית המשפט יוכל לאחר שמיעת המפקח על המקרקעין באזור הנכס  להורות על פירוק השיתוף באמצעות רישום הנכס כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים.

לאחר מכן תיעשה חלוקה של הדירות לשותפים לפי החלק היחסי של כל אחד. במקרים כאלו יהיה צורך לקבוע תשלומי איזון בין השותפים.

 

אופי הדיון בפירוק השיתוף

ככל והנכס המדובר הוא נכס מקרקעין יהיה צורך לפנות לרישום הזכויות של השותפים בנכס. כאשר הזכויות יהיו רשומות במרשם בטאבו – מרשם המקרקעין יהיה צורך להגיש את תביעת פירוק השיתוף לבית משפט השלום באזור בו נמצאים המקרקעין, בלי קשר לשווים הכלכלי.

ככל והמקרקעין אינם רשומים בטאבו אלא רק בחברה הקבלנית או במנהל מקרקעי ישראל התביעה תוגש לבית משפט השלום או המחוזי בהתאם לשווים, וההוראות היחולו עליו הם של חוק המיטלטלין. ככל ומדובר כחלק מסכסוך משפחתי, התביעה תוגש לבית המשפט לענייני משפחה.

 

פירוק שיתוף במיטלטלין

זכויות הנוגעות לנכסי מיטלטלין או זכויות במקרקעין שאנים נרשמו בטאבו מהוות זכויות חוזיות בלבד ויחולו עליהם הוראות חוק המיטלטלין.  פירוק השיתוף יעשה על בהסכמה באמצעות הסכם בין השותפים או באמצעות צו בית משפט במקרה של חוסר הסכמה. החוק קובע כי כל שותף בכל עת רשאי לדרוש את פירוק השיתוף.

ככל וקיים הסכם בין השותפים עם תניה אשר מגבילה את פירוק השיתוף, ההסכם יכובד אלא אם בית המשפט יקבע כי הפירוק מוצדק בנסיבות העניין. גם בפירוק שיתוף במיטלטלין כפוף לעיקרון תום הלב. בנכס מיטלטלין אין עדיפות בחוק לפירוק בעין על פני מכירה ולבית המשפט שיקול דעת לבחור את אופן החלוקה על פי רצון הצדדים והנסיבות.

לסיכום, פירוק שיתוף בנכס הוא הליך מורכב אך חשוב ביותר על מנת לאפשר מימוש הפוטנציאל הגלום בנכסים.

על מנת ללמוד עוד על הליך הפירוק והאפשרויות העומדות בפניכם, פנו לעורכת הדין מירי יעקב גביש לליווי משפטי מקצועי ומנוסה בתחום!